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【検証】ロンドンオリンピックから10年が過ぎて、結局不動産投資家は誰が勝ったのか?

【 ロンドン不動産投資】ここ10年で地価が上がったロンドンカウンシル ランキング33

10 years have passed since the London Olympics, and Who won the real estate investors after all?

山田さん
山田さん
ロンドンオリンピック前は不動産バブルだったけど、イギリスの不動産、今結局どうなってんの?今から物件買いたいんだけど、ロンドンだとどこがいいの?

そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。 筆者はイギリス、ロンドン在住14年で、不動産業界に計12年働いている現役のプロの不動産業界人です。 私が2007年にロンドンに来た時には既に、物件が高騰していて手が出ない状態でしたが、現在はどこまで値上がりしたのでしょうか。 UK House Price Indexという、ランドレジストリーの政府のサイトから数字を拾い、ランキング形式でご紹介します。  

目次
  • ロンドン、カウンシル別の物件値上がり率ランキング
  • 資産価値の上がるエリア。自分で住む場合、貸す場合。
  • まとめ

ロンドン、カウンシル別の物件値上がり率ランキング

イギリス、ロンドンには32の地域、カウンシルがあります。さらにCity of London 地区も含め、33のランキングにしました。

ロンドンオリンピックの年、2012年1月から2021年11月での資産上昇率を比較しました。

こちらの価格は平均値ですので、昔からの物件も、新築も、大きなハウスも小さなフラットも平均した価格になります。

ランキング1位  Waltham Forest
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ロンドンの北東部、オリンピックのホスト地区の4つの中の一つ。
白人系が36%。ロンドンでは三番目にムスリム(イスラム教徒)の多いエリア。
地下鉄の駅だと、Victoria line の終点、Walthamstow CentalのLeyton,Leytonstoneがある。
10年前と価格を比較して、倍以上の価格になった。
ここ10年でロンドンの中で、最も地価が上がったエリアであり、オリンピックの恩恵を最も受けた。
Land price growth from 2012 January 112.97%↑
January 2012 Average property price 224,074GBP
2021年11月 平均不動産価格 477,214 GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,499.51GBP
ゴミのリサイクル率 32%

ランキング2位 Barking & Dagenham
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ロンドンの東部、オリンピックのホスト地区の一つ。白人系が78,2%と高い。1963年からエセックスからロンドンに加わった。

10年前と価格を比較して、倍以上の価格になっている。
Land price growth from 2012 January 102.09%↑
January 2012 Average property price 163,899GBP
2021年11月 平均不動産価格 331,231 GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1348.91GBP
ゴミのリサイクル率 25%

ランキング3位 Lewisham
lewisham
ロンドンの南東部。Blackheath を含むエリア。
ナショナルレールでビクトリア駅、チャリングクロス駅、キャノンストリートにつながる。
DLRではバンクとカナリーウォーフへのアクセスができる。
このエリアも10年前と価格を比較して、倍近くの価格になっている。
Land price growth from 2012 January 94.07%
January 2012 Average property price 231,108 GBP
2021年11月 平均不動産価格 448,522 GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,227.93GBP
ゴミのリサイクル率 27%

ランキング4位 Bexley
Bexley-logoロンドンの南東部。
SouthanEasternの鉄道でのアクセスでセントラルロンドンにつながる。
ロンドンで最もゴミのリサイクルが良いエリア。
Land price growth from 2012 January 91.27%
January 2012 Average property price 197,417 GBP
2021年11月 平均不動産価格 377,627 GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 1,483.06GBP
ゴミのリサイクル率 54%

ランキング5位 Newham
newham-logo
ロンドンで最もイスラム教徒が多いエリアとされる。
ロンドンオリンピックスタジアムがあったところであり、現在のプレミアリーグ、ウェストハムのメインスタジアムでもある。
ショッピングモール,Westfieldもあり、近代的なエリアである。
Land price growth from 2012 January 90.32%
January 2012 Average property price 213,513GBP
2021年11月 平均不動産価格 406,362GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,103.67GBP
ゴミのリサイクル率 20%

StratfordStratfordの駅前
ランキング6位 Haringey
haringey-logo
ロンドン北部。白人系が約40%。
ビクトリアラインだと、SevenSisters,Tottenham Hale,ピカデリーラインだとWoodgreen,HigateやMuswell Hill, Crouch Endもこのあたりになる。プレミアリーグ、トットナムホットスパーズの拠点。
Land price growth from 2012 January 89.03%
January 2012 Average property price 319,503GBP
2021年11月 平均不動産価格 603,949GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,441.04GBP
ゴミのリサイクル率 30%

ランキング7位 Greenwich
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ロンドン南東部。ジュビリーライン、Greenwich駅。白人系が約52%。
グリニッジ天文台が有名。建築家、クリストファー・レンが手がけた旧王立海軍大学も世界遺産になっている。
Land price growth from 2012 January 87.07%
January 2012 Average property price 228,109GBP
2021年11月 平均不動産価格 426,728GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1276.34GBP
ゴミのリサイクル率 33%

ランキング8位 Merton
Merton-council-logoロンドン南西部。白人系が約65%。
ウィンブルドンのグランドスラムがあるセンターコートがここにある。地下鉄DistricラインでWinbledonにつながる。1963年以前はサリー州であったが、現在はロンドンに併合された。
Land price growth from 2012 January 86.36%
January 2012 Average property price 301,661GBP
2021年11月 平均不動産価格 562,168GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1340.72GBP
ゴミのリサイクル率 42%

ランキング9位 Redbridge
redbridge-logo
ロンドン北東部。白人系が約42%。Ilfordに区役所がある。
Land price growth from 2012 January 84.11%
January 2012 Average property price 257,635GBP
2021年11月 平均不動産価格 474,321GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,425.73GBP
ゴミのリサイクル率 25%

ランキング10位 Croydon
croydonロンドン南部の最果て,元々サリー州であった。50%近くが白人系。人口は38万人であり、ロンドンで二番目に多い。BRPカードを緊急発行するために行くところ。
Land price growth from 2012 January 82.87%
January 2012 Average property price 217,209GBP
2021年11月 平均不動産価格 397,215GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,524.49GBP
ゴミのリサイクル率 49%

ランキング11位 Enfield
ロンドンの最北端。白人系60%強。Edmontonがあるエリア。
Land price growth from 2012 January 81.21%
January 2012 Average property price 245,201GBP
2021年11月 平均不動産価格 444,336GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,431.81GBP
ゴミのリサイクル率 33%

ランキング12位 Islington
islington-logoロンドンの中心部から北側にある。プレミアリーグ、Arsenalの本拠地がある。60%前後が白人系。Angel からIslingtonまでの商店街沿いにCamden Pasasge の骨董通りがある。
Land price growth from 2012 January 80,19%
January 2012 Average property price 428,084GBP
2021年11月 平均不動産価格 771,374GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,276.48GBP
ゴミのリサイクル率 30%

ランキング13位 Sutton
Sutton-logo
ロンドンの南部。元々はサリー州の一部。2011年の調べによると、イギリスで最も教育水準の高いエリアだった。
Land price growth from 2012 January 79,78%
January 2012 Average property price 234,452GBP
2021年11月 平均不動産価格 421,497GBP
地方自治体の政権 Liberal Democrats 自由民主党
住民税 カウンシルタクスD 1,492.91GBP
ゴミのリサイクル率 49%

ランキング14位 Havering
havering-log0ロンドン東部の最果て。84%近くが白人系という珍しいエリア。失業率もロンドンの平均以下であり、犯罪率も比較的低い。
Land price growth from 2012 January 77.95%
January 2012 Average property price 220,724GBP
2021年11月 平均不動産価格 392,786GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 1,529.64GBP
ゴミのリサイクル率 38%

ランキング15位 Camden
Camden-logo
高級住宅地Hampstead、ロックの聖地Camdentown、日本人の多いSwissCottage、オフィス街Holbornもこのエリアになる。白人系が50%弱。人種の多様なエリアの一つ。
Land price growth from 2012 January 75.30%↑
January 2012 Average property price 548,416GBP
2021年11月 平均不動産価格 961,390GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,355.82GBP
ゴミのリサイクル率 26%

ランキング16位 Hillingdon
Hillingdon-Council-Logo
ロンドン西部の最果て。ヒースロー空港のあたり。白人系が60%弱。ピカデリーライン、メトロポリタンラインのUxbridgeやセントラルラインのRuislipがこの辺りになる。
Land price growth from 2012 January 74,61%
January 2012 Average property price 254,453GBP
2021年11月 平均不動産価格 444,303GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 1,239.72GBP
ゴミのリサイクル率 37%

ランキング17位 Richmond upon Thames
Richmond-logo
ロンドンの南西部。1965年のロンドン政府法でロンドンに合併されたエリア。
リッチモンドパークのあるリッチモンド、ハンプトン、ラグビー場の聖地があるトゥイッケナム,キューガーデンのあるキューのあたり。
ディストリクトラインでリッチモンドにつながっている。白人の割合が71%を超える。
Major mortgage lenderの調べによると、ロンドンの生活水準で最も高いエリアとされている。
Land price growth from 2012 January 74,52%
January 2012 Average property price 434,898GBP
2021年11月 平均不動産価格 758,967GBP
地方自治体の政権

Liberal Democrats 自由民主党

住民税 カウンシルタクスD 1,595.00GBP
ゴミのリサイクル率 44%

ランキング18位 Bromley
bromley-logo
ロンドン南東部の最果て。プレミアリーグ、クリスタルパレスの本拠地がある。80 %近くが白人系。
Land price growth from 2012 January 74,47%
January 2012 Average property price 276,025GBP
2021年11月 平均不動産価格 481,569GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 1,327.88GBP
ゴミのリサイクル率 51%

ランキング19位 Lambeth
lambeth-logoロンドン中心部のテムズ川の南側。ウォータール駅のあたり。VaxuallやBrixtonもこの辺りになる。テムズ川沿いが開発された。
Land price growth from 2012 January 73,79%
January 2012 Average property price 308,274GBP
2021年11月 平均不動産価格 535,762GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,227.93GBP
ゴミのリサイクル率 32%

ランキング20位 Ealing
ealing-logo
ロンドン西部。日本人学校のあるWest Actionを含む。
Crossrailができるので、Ealing Broadwayだけでなく、Acton mainlane の駅、周辺も地価が上がっている。
Land price growth from 2012 January 71,09%
January 2012 Average property price 304,690GBP
2021年11月 平均不動産価格 521,284GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,300.99GBP
ゴミのリサイクル率 48%

ランキング21位 Southwark
southwark-logo
ロンドンの中心部、テムズ側を渡って南側に位置する。白人系が約55%。郵便番号だと南西部SEになる。London Bridge,Tata modenの現代アート美術館, バラマーケットがこの辺りになる。路上駐車が大変難しいエリア。
Land price growth from 2012 January 70.66%
January 2012 Average property price 314,802GBP
2021年11月 平均不動産価格 537,251GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,164.14GBP
ゴミのリサイクル率 35%

ランキング22位 Kingston upon Thames
Kingston-logoロンドン南西部にある。白人の割合はやく65%
韓国学校,London Korean Hankyoreh Schoolがあるので韓国人も多い、Newmordenもこの区になる。
Land price growth from 2012 January 70,40%
January 2012 Average property price 317,886GBP
2021年11月 平均不動産価格 541,681GBP
地方自治体の政権 Liberal Democrats 自由民主党
住民税 カウンシルタクスD 1,692.81GBP
ゴミのリサイクル率 49%

ランキング23位 Brent
Brent-logo
ロンドン北西部。倉庫のエリアが多い。ウェンブリースタジアムがある。白人系は30%弱。Wilsdenもこのエリアになる。
Land price growth from 2012 January 68,18%
January 2012 Average property price 309,545GBP
2021年11月 平均不動産価格 520,608GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,378.26GBP
ゴミのリサイクル率 34%

ランキング24位 Hackney
hackney-logoロンドンの北東部にある。金融街のシティに隣接している。白人系約38%。お洒落な酒場の並ぶShorditchなどがこのあたりになる。
Land price growth from 2012 January 67.48%
January 2012 Average property price 324,159GBP
2021年11月 平均不動産価格 542,886GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,238.48GBP
ゴミのリサイクル率 28%

ランキング25位 Harrow
harrow-logoロンドン北西部の郊外。白人系は約35%。メリルボーン駅までの鉄道、地下鉄メトロポリタンラインのおかげで、中心部へのアクセスが大変良い。
Land price growth from 2012 January 66,34%
January 2012 Average property price 299,885GBP
2021年11月 平均不動産価格 498,836GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,598.71GBP
ゴミのリサイクル率 39%

ランキング26位 Hounslow
hounslow-council-logoロンドン西部の郊外。50%近くが白人系。プレミアリーグ、Brentfordの本拠地がある。Chiswickが人気のエリア、ヒースロー空港にも隣接している区。
Land price growth from 2012 January 65,79%
January 2012 Average property price 257,406GBP
2021年11月 平均不動産価格 426,744GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,338.57GBP
ゴミのリサイクル率 32%

ランキング27位 Barnet
Barnet-Council-logoロンドン北部の郊外。白人系が50%弱。日本の方だと、HendonやFincheley,Golders Greenが人気のエリア。Colindale もバーネット区になる。
Land price growth from 2012 January 60,68%
January 2012 Average property price 351,280GBP
2021年11月 平均不動産価格 564,441GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 1,337.33GBP
ゴミのリサイクル率 32%

ランキング 28位 Tower Hamlets
Tower-Hamlets-Logo
ロンドンで二番目にイスラム教徒が多いエリアとされる。セントラルライン、Bethnal Green,Canary Wharf, Whitechapel もこの辺りになる。
Land price growth from 2012 January 59,91%↑
January 2012 Average property price 287,957GBP
2021年11月 平均不動産価格 460,472GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 1,113.27GBP
ゴミのリサイクル率 22%

 

ランキング29位 Hammersmith & Fulham
h-f-logoロンドンの西部。ゾーン2のエリア。Chelse,Fulham,Queens Park Rengers
の三つのサッカークラブチームがある。白人の割合は70%弱。
セントラルラインShepherds bushにWestfieldの巨大ショッピングモールがある。
Land price growth from 2012 January 57,93%
January 2012 Average property price 509,472GBP
2021年11月 平均不動産価格 804,605GBP
地方自治体の政権 Labour 労働党
住民税 カウンシルタクスD 831.96GBP
ゴミのリサイクル率 26%

ランキング30位 Wandsworth
Wandsworth-logo
ロンドン南東部にあり、Battersea,Putney,Tooting, Nine Elmsなどがこのエリア。70%弱が白人系。代々保守党政権が強く、住民税がWestminster区と同様に安い。
テムズ川沿いにアメリカ大使館が引っ越してきた。
Land price growth from 2012 January 54,73%
January 2012 Average property price 398,088GBP
2021年11月 平均不動産価格 615,972GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 475.44GBP
ゴミのリサイクル率 24%

us-embassy-london2018年1月からこの新しい建物を使うようになった。ノーザンライン、Nine Elms 駅が2021年のパンデミックの最中にオープンした。

 

ランキング31位 City of London
city-of-london-logoロンドンの金融街。ウェストミンスター区の東側。区(borough)のカテゴリーではない、特別なエリア。80%弱が白人系。
Land price growth from 2012 January 54,63% ↑
January 2012 Average property price 525,723GBP
2021年11月 平均不動産価格 812,914GBP
地方自治体の政権 N/A
住民税 カウンシルタクスD 952.91GBP
ゴミのリサイクル率 29%

ランキング32位 City of Westminster
westminster-logo
ロンドン中心部の中核。国会がある。白人系の割合は、約52%。リージェントパーク、ハイドパーク、バッキンガム宮殿、トラファルガースクエア、ビッグベン、ピカデリーなど、ロンドンの観光といえばこの辺り。
Land price growth from 2012 January 49,87%
January 2012 Average property price 653,185GBP
2021年11月 平均不動産価格 978,912GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 463.9GBP
ゴミのリサイクル率 20%

ランキング33位 Kensington & Chelsea
Kensington-chelsea-logo
ロンドンで最も地価の高いエリア。ウェストミンスター区の西に隣接し、最も小さな自治区。Notting Hill, Kensington,South Kensington, Chelsea, Knightsbridgeがこの辺り。70%弱が白人系。
Land price growth from 2012 January 41,56%
January 2012 Average property price 929,644GBP
2021年11月 平均不動産価格 1,315,987GBP
地方自治体の政権 Conservative 保守党
住民税 カウンシルタクスD 949.94GBP
ゴミのリサイクル率 29%

ロンドンは全てのエリアで資産価値の上がる。ただ自分で住む場合、貸す場合での物件は選別が必要!

自分が物件に住んで、キャピタルゲイン(資産価値)の上昇だけを考えるのであれば、どこに住んでも上がるというのがこの10年間の結果でした。 しかしながらキャピタルゲインが極端に上がったエリアは、下記の様な条件が揃っていた様に思えます。

  • 中心部は上がり率が郊外よりは良くない。
  • 新しい建物を建てる用地がある
  • 鉄道が通る予定があある
  • オリンピックの競技場の開催場所だった

自分で住むのであれば、一般的に人気や需要があるエリア、建物かどうかはそれほど重要ではありません。

実際にロンドンで住むのであれば、下記のようなことを考慮すると思います。

自分で住む場合

  • 資金は十分にあるか、住宅ローンが組めるか
  • 子供の学校
  • 通勤のアクセス、中心部へのアクセス
  • 地域の犯罪率

賃貸で貸し出す場合

賃貸でテナント様に貸し出す場合は、購買から将来売却するまで、賃貸に貸し出すことになるので、一般的に需要があるエリア、建物かは重要になってきます。

貸せないと空室になって、収入が減ってしまいます。

ロンドン中心部は、賃貸の需要もあり、賃貸に貸しやすい反面、物件がすでに高騰しているので、投資としての参入障壁が高くなっています。

現時点では二億円ほどはいるかもしれません。 キャピタルゲインでの売却益をあげることを考えると中心部は、郊外よりは上がらないようです。

ロンドン 不動産投資 まとめ
  • ロンドンの不動産は古くなっても値段が下がらない(逆に上がり続ける)。
  • ロンドンの東、南側が比較的リーズナブルだが、日本人が購入するには敷居が高い。(空港から遠くなるため、アクセスが不便)
  • 比較的、西部、南西部が買いやすい。
  • ロンドン中心部は賃貸の需要はあるが、物価が上がり率は郊外と比べて低い。
  • 資産価値が上がるのは投資対象として魅力的。
  • ロンドンでしばらく住むのであれば、絶対買った方がいい。
  • 投資として賃貸で貸すつもりであれば、エリアは選ぶ必要がある。
  • 中心部は人気であるが、購入価格が高いので、投資への敷居が高い。

参考ウェブ https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi/browse?from=2020-12-01&location=http%3A%2F%2Flandregistry.data.gov.uk%2Fid%2Fregion%2Funited-kingdom&to=2021-12-01&lang=en

https://realmy.co.uk/rankings/school-rankings

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