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2021年のロンドン不動産市場予測

イブニングスタンダートの2021年のロンドン不動産市場予測に関する楽観的な記事がありました。興味深かったので翻訳してみます。

イブニングスタンダードは不動産業界の広告が収益にもなっています。記事に出てくる大手不動産屋も物件の価値を釣り上げたい立場の人たちです。そのため彼らのポジショントークがある程度含まれています。

大手不動産検索サイト、ズープラの統計によると5年前からの不動産価値が、取引の回数は激減しています。しかしながら物件の価格自体はそれほど下がっていないという統計も事実ではあります。

 

2021年3月12日時点から3ヶ月前(2021年1月12日頃)

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2021年3月12日時点から5年前(2016年3月12日頃)

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ズープラでの不動産価格の統計はここで確認できます。

https://www.zoopla.co.uk/house-prices/london/

 

この統計から以下のことがわかります。コロナとブレクジットの影響は、取引の回数は激減させました。しかし不動産価格にはそれほど大きなダメージを与えなかったといえます。

そのため下記の記事はある一定のレベルにおいては、的をいているかもしれません。

 

最後まで読んでいただければ2021年のロンドンの不動産市場に対して、一定の推測が可能かもしれません。お役に立てれば幸いです。

 

 

2021年のロンドン不動産市場予測:ブレジットからコロナの第3の波まで、予想されうる6つの大きな脅威に対して

 

原文のサイト:Evening Standard 18 February 2021

https://www.standard.co.uk/homesandproperty/property-news/london-property-market-predictions-2021-b920146.html



住宅市場は極めて不安定な状態にあります。来年を乗り切るだけの回復力がはたしてあるのでしょうか?

2021年2月18日付 イブニングスタンダード

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ロンドンの不動産市場が不安定な状態にあったことを覚えていることは難しいかもしれません。国家統計局によると、11月までの1年間で首都ロンドンの不動産価格は約10%上昇し、販売された住宅数は2019年の数字を上回っています。(たしかにズープラの統計でも一年間だけみれば少し上がっています。しかしその前の年がひどく下がりました。)

今年は、ロックダウンにもかかわらず、住宅への需要が維持されています。大手の不動産比較サイトRightmoveは先日、過去最も忙しい1月を報告しました。しかし、交渉すべきハードルがいくつもある中、2021年は購入に適した年なのでしょうか?

 

脅威になる要素1:印紙税

 

現在の印紙税の一時的撤廃は、購入者に最大15,000ポンドの減税を促すものでした。しかし、これは3月31日に終了する予定で、リシ・スナク大蔵大臣は、現在物件を購入過程にいる何千人もの人々を支援するために、手助けをしようとしています。

 

大手不動産屋、Winkworth社のCEOであるドミニック・アグレイス氏は、政府が「印紙税の一時的撤廃を短期間だけ延長すれば、すでに購入手続きをしている人たちがこの恩恵を受けられるようにするだろうと考えています。「(そのようになれば)政府は、住宅購入を非常に重視していることが証明されることでしょう」と彼は言います。

 

脅威になる要素2:住宅ローン

 

金融機関は、昨年の住宅ローン需要の高まりに対応するのに苦労しており、何千件もの借りてに、お金をかせていない状況が続いています。

大手不動産サーチサイトRightmoveによると、頭金が10%しかない購入者のための選択肢は増えてきているものの、販売が成立するまでに4ヶ月以上かかっているとのことです。金利は低水準で安定しています。2年固定の住宅ローンの平均金利は2.52%です。

大手不動産屋サビルズのリサーチアナリスト、ローレンス・ボウルズ氏によれば、印紙税の免税措置が終了すれば、ファースタイムバイヤー(初めて物件を購入したいと考える人たち)に対して、既存の税制優遇措置が再開されるため、ファースタイムバイヤーに「競争上の優位性」が戻ってくると考えているようです。”銀行は春には市場に占める割合が大きくなることを見越して、よりファースタイムバイヤーに優しいローンのプランを発売するかもしれません」と語っています。

 

脅威になる要素3:ブレクジット

EU離脱決定の国民投票後の数年間にわたる不確実性は、消費者心理に大きな影響を与え、不動産市場はその代償を払うことになりました。しかしWinkworthのCEO、アグレイス氏によると、今では、買い手も売り手も安心しているといいます。アグレイス氏は、「金融サービス業界が失業するのではないかという懸念は明らかにあり、ロンドン中心部の一等地の買い手の需要に影響を与えています。今のところ、これらの懸念は杞憂に終わっています」と言っています。

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脅威になる要素4:一時休暇になっている正雇用(現在イギリス正式に雇用されている人は、政府の補助金で生活保護を受けている。)

 

ロンドン・プロパティ・サーチ社のバイイング・エージェント、ローラ・ジョンストン氏は、4月に正雇用への一時休暇支援が終了すると、短期的に売り物件が増加すると考えています。これは仕事を失った人の中には、売却や賃貸をしなければならない人が出てきて、供給が増え、価格が下がるためです。

サビルズのリサーチアナリスト、ローレンス・ボウルズ氏はもっと楽観的です。彼の考えでは、政府の正雇用への一時休暇支援はロックダウン規制が完全に終わるまで続くと考えています。「これにより、企業は従業員を仕事に復帰させることができます」と述べています。

長期的には、働いている消費者がロックダウン中で得た1,250億ポンドの貯蓄を使い始め、来年初頭には経済がパンデミック前の規模に戻る可能性があるとイングランド銀行は考えています。

 

脅威になる要素5:(ヨーロッパに)ロンドンからの脱出したい多くの人々

 

PwC(プライスウォーターハウスクーパース:大手会計事務所)によると、ロンドンの人口は30年以上ぶりに減少すると予想されています。2021年には30万人以上がロンドンを離れると予想されており、人口の減少は需要の減少を意味します。しかし、それでもロンドンの人口は870万人に達すると見られています。



 

 

 

 

 

上記の記事を読んでいただきありがとうございました。Evening Standardの原文のコメント欄にありました、イギリスの不動産に使われていた可燃性の断熱材(cladding)の問題も物件によって、火事の恐れのある高層ビルに住まわされている人々の深刻な問題があります。こちらに関しても興味深い記事、動画があればまた翻訳してみたいです。

ロンドンの不動産購入、賃貸物件探しにはJTECPC.COMにご連絡いただければ幸いです。売り手、大家さんの立場の不動産屋ではなく、あなたの立場からプロフェッショナルの視点でお住い探しをお手伝いいたします。

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3万円でロンドンで会社でも作ってみよう① -会社の業態を考えてみよう-

 しばらくごたごたしてて、ブログをアップデートできてなくて、申し訳ございませんでした。ブログをはじめたときから決めていたのですが、ロンドンで起業します!! Yahoo!!

 お金もスッカラカンなのですが、意外にお金なくても会社なんか作れそうかだなと思い、起業の過程を記録できればと思います。今回は会社の業態について説明します。

 

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新しい仕事のニッチな発想

 皆さん立場も違うと思いますので、簡単に私の諸事情を説明させていただければと思います。北京で修士課程を取得後、十年ほど英国の日系の不動産屋で働いており、嫁がイギリス人で働けるビザはもっています。

 起業にあたって、発想が必要ですが、すでに確立している業種への参入は、競争が大変になります。いままでにない業種が良いと思いました。
 参考にしたのは、『ブルーオーシャン戦略』です。一読されても良いと思います。会社といっても最初は一人です。不動動産に関する3つのサービスをロンドンで立ち上げます。私の業態を公開するのは、業態自体は誰でもコピーできますが、それを行う人材が私以外にできないと確信しているからです。
 

 
 

掃除のサービス

 

A:日本のテナント様のお家の日常的な清掃

 
 ロンドンにお住まいの日本人宅の日常の清掃サービスをします。駐在員の方は忙しいので、掃除もできない状況にもなります。リフレッシュした環境は大事です。これは一時間25ボンド程度(3千円程度)を想定してます。日本の業者がある程度はいますので、それほどブールーオーシャン(未開拓の市場)ではないですが、しいて言えば、私が不動産管理の経験がありますので、掃除以外に、切れたライトバルブの設置、スモークアラームのバッテリーの交換、ちょっとしたハンディーマンワークもできるので一緒に行えるというのがセールスポイントです。お客様はロンドンに住む日本人のテナント様を想定しています。
 
 

B:業者の退去の掃除後に、一定期間空いてしまった物件の再清掃

 
 賃貸契約の契約開始前のちょっとした掃除と、物件のチェックのサービスです。実は掃除のサービスはBを想定して考えつきました。
 
   賃貸物件はテナントさんが退去してから入居まで、うまくいかないと一カ月ぐらい空いてしまいます。退去の際に業者の、掃除はするので、結構、綺麗ですが、一カ月も空室になるとホコリがたまります。家主によっては海外にいたり、面倒くさがってしません。掃除機がけぐらいはしないと汚くなります。
 しかしながら専門業者の料金が250ポンド(3万午前円程度)の業者が多く、これはもっと安価で簡単に、そして早くできるニッチな掃除のサービスが必要だと思いました。このライトクリーニングのサービスと、最初から綺麗に住めるテナント様、埃っぽいというので文句をいわれない不動産屋、Win✖︎3の三つお得なサービスです。お客様はロンドンのすべての不動産屋を想定しています。
 
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B+を受けられるお得なサービス

 
  Bのサービスにはライトクリーニングのサービスのほかにちょっとした親切なプレゼントがあります。入居前には洗濯、ボイラーが動くかどうか、食洗機の動作確認、ライトバルブが全部つくかなどの確認をします。
   不動産屋はBのサービスを家主に営業して売り、代わりに不動産屋が代わりにしなければならないサービスB+無料で受けられます。またこのサービスには、物件の状態の簡単なリポートと電気、ガス、水道のその時のメーターの記録が付きます。また不動産屋の営業員は紹介してくれたということでアマゾンの10ポンド程度の商品券を貰えます。
 
   私はこのBとB+のサービスを、不動産屋にいて無料で提供してました。というのもしないとテナント様にお叱りをもらう為です。事前に掃除をしていて、お金も貰えたら、いいなと思っていました。
 
 今年からですが個人契約の第三者の物件チェックの費用がすべて大家さんの負担になりました。(法律施行前までは大家、テナント様の折半でした。)     
 
 今後、特に今年は家主が第三者の物件チェックの費用をうかすのに、しなくなります。そのためこのようなB+の記録は、あると役立ちます。すでにチェックインの時に電気、ガスのメーターリーディングをとっていなく、問題になっている件もございます。
 
  このA及びBのサービスは、正直に言ってお金もあまり稼げるとは思っていません。単価も安く、時間も絶望的に消費します。ただ安くはありますがすぐにお金に結びつく事と自分の会社の名前を広める為に9月から始めたいと考えています。
 
  Bのサービスは住まいの大きさにもよりますが、一回100ボンド(一万五千円程度〕程度にします。安すぎる場合は、後で調整します。
 
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物件管理と新しい料金システム

 
  物件の管理が必要な家主はたくさんいます。またこの業界は既に①のような新しいビジネスではなく、たくさんの競合が沢山いるレッドオーシャンです。
  しかしながらどこの業者もいえる事は、料金を年間の家賃の5%から8%ぐらいもらい、更に物件に何か問題が起こるとお金を家主からもらっています。私はこの料金システムを刷新したいと考えています。
 
  この料金システムだと、物件管理会社にとっては問題が頻発する物件は逆に儲かり、さらに家主は費用がかかります。本来不動産管理とは、物件に問題がないように未然に防ぐ必要があります。
   
 つまり問題があらかじめ起こらないような物件の管理システムが必要でと考えております。問題が一年を通して、なかった物件には報酬として高く不動産屋に入るようなシステムが必要です。そして結果として家主も無駄なお金の節約になるような料金体系です。
  もし問題がなければ、8%家主は管理会社に報酬として払い、問題が起きれば、基本料金が7%から5%まで下がると言うものです。
 また大家さんも得するように、未然の修理に関しては、業者への人件費のマージンなしの無料にします。未然に問題が解決できれば、日曜日の朝から水漏れ騒ぎで駆けつける必要もなく、時間の節約になります。事前の修理であば、時間はいつでも決められますので。
  
  ただ②に関しては、現在の会社と競合してしまうので、新規の問い合わせ以外は、しばらく放置で、半年後からゆっくり始めます。この料金体制はどこの業者さんでもコピーできます。是非真似をしてください。多分その方が世のかなにとって良くなるはずです。
 
 大体年間で一件の物件で年間600ボンド〔9万円程度〕になります。お客様は海外、ロンドンから遠く離れたところにお住まいの家主を対象にします。これからの会社の規模によりますが、一人で行うのであれば50件程度が限界かと思っています。
 
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バーチャルでの物件案内

 
  この③が私が本当にしたいビジネスの骨子です。イギリスで賃貸物件を探す場合、空港に着いて2週間ほど、ホテルかサービスアパートメントに滞在して、お住まい探しをします。つまり住まいが決まっていない不安定な状態で渡英して、限られた時間で住まいを探すのが一般的です。
 
 僕が考えているサービスは、日本のそして中国のロンドンに渡英されるかたのお住まいをインターネットのライブチャット〔テレビ電話〕や360カメラ、VR、ドローンなどの空撮で、日本、中国にいながらお住まいを内覧し、賃貸契約を結び、支払いも済ませた状態で、空港から直接ロンドンの賃貸物件に行って住んで頂くサービスです。 
 
Post from RICOH THETA. #theta360 – Spherical Image – RICOH THETA

 
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  通常イギリスでは不動産屋は大家から費用をもらいますが、この場合はテナント様から費用を頂きます。ホテルに二週間入って、短い間でお住まい探しをするリスクと費用を考えると、バーチャルのパソコンの画面からお住まいを、探した方が確実に時間の短縮になります。

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  実はバーチャルでの物件紹介は、特にロンドンの学生様、大学の教授既にある程度は始まっていますが、私が考えているのは、インターネットの、テレビ電話、バーチャルでの物件探し、「専門」の不動産紹介会社として立ち上げる事が革新的だと考えています。またこれにより、従来の不動産屋さんに一件一件、テナント様が連絡して、お住まいを探すのではなく、私のようなテナント様の立場になるリロケーションサービスを標準にすることが目的であります。
 リロケーション、テナント様の代理としてお住まい探しをする業種はすでに英国ではあります。
 
 
 ただ初期の料金がかさむため、通常大きな企業しか使われません。私の考えるビジネスプランはホテル代、サービスアパートメン代がなくなり、テナント様の代理人として行うサービスであり、トータルのコストダウンと時短になるようにお客様に努めます。
 
 従来の不動産屋がバーチャルでの物件紹介に足踏みしているのは、今まで物件を直接みせずに、決めた場合で痛い目を経験しているからです。
 
 実際、お住まいを見てみて、うさい、匂うなどの問題はバーチャルではわからないからです。しかしながら不動産屋がそんな物件をテナントに押し付けるのは、英国の不動産屋が大家の代理人であり、大家さんからお金を貰っている料金システムのためです。
 
 
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 私の考えるバーチャルビューイングはお客様、テナント様からお金を頂きます。大家さんからはお金は頂きません。そのため変な大家さんの物件を紹介する必要がありません。
 
 お客様テナント様が納得できなければ、マーケットにあるすべての物件をバーチャルで内覧すればよいだけです。また自分が変な物件は排除すればよいだけです。不動産業界10年のプロが紹介するわけです。間違いありません。
 お客様は日本、中国にいらっしゃるロンドンに一年以上滞在予定の個人で契約される方を対象にします。料金は最初は物件の大きさによらず1000ポンド(13万円)程度を考えています。二週間のホテル代金が24万円程度と考えると、破格かと思います。
 またこの料金に、光熱費、住民税の名義変更、インターネット、固定電話、銀行口座の開設のお手伝いを含めます。私はこのシステムを自分でやるだけではなく、このサービス自体を大きくして、大手このビジネスパッケージを5年後に会社ごと売却したいと考えています。
 
  この三つのサービスは不動産関係という意味で共通していますが、もう一点共通が、〔時間短縮〕と言う事です。これはこの会社のスローガンでもあります。SIPです。
 
 

Speed is power, Speed is passion!!

 
 
 ホリエモンの「北海道独立宣言」の中で、レストラン経営のプロが言っていたスローガンです。 特にオフィスもいらないので、初期費用等は要らないことがわりました。ただ車は必要です。次回は会社名と会社の登録について書きます。会社のアセット自身は200ポンド(3万円)ぐらいではじめて見たいと思っています。
 
 
 
 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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ロンドン イーリングカウンシル単身者住民税割引の申請の方法:How to apply for a single resident tax discount in London Ealing Council

ロンドンイーリングカウンシルでの単身者住民税割引の申請の方法の動画です。

 

ロンドンイーリングカウンシルでの単身者住民税割引の申請の方法の動画です。

単身割引が効いたあと、ご家族がいらっしゃった場合で、割引がきなないように戻すには、現時点ですと下記の電話か郵送での変更しかできないようです。

(020) 8825 9940 (24 hour) payment
(020) 8825 7050 (office hours: Mon-Fri,9am-5pm) enquiries, and 24 hour information

Postal address: Local Tax and Accounts Receivable, London Borough of Ealing, PO Box 1344, Ealing, W5 2BY.

https://www.ealing.gov.uk/info/201097/council_tax/579/contact_us_council_tax

 

 

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英国での賃貸不動産営業のすすめ① クライテリアを見極める Rental property in UK(1) Identify criteria


 英国で賃貸不動産の営業になって、十年が経ちます。私はもとも北京で文科省の推薦奨学生として映画学を勉強し、修士も卒業して将来は映画研究か批評でもできればと考えていました。そんなわけで体育会でもなければ、コミュニケーションを英語でも日本語でとるのも、得意ではなく、もともと営業マンではありませんでした。実践を通じて経験をつみ、昨年度はトップの営業マンになりました。後天的に営業マンになったわけです。

 英国での賃貸不動産の営業のノウハウ、心構えを伝えればと思います。長くなると思いますので、章立てで何回かのブログに分けます。英国の賃貸での営業が独特なものとは、思えません。他の分野の営業であっても共通点、勉強になる点は沢山あると思います。

 自然に営業成績を上げらる人は、大変すごいですし、うらやましいです。天才的な営業員はやはりいます。しかしながら凡人には天才のやり方をまねるのは難しいと思います。私は凡人ですので、凡人の営業員の成績が上がらない理由はわかります。凡人だからこそ分かる営業のノウハウを伝えればと思います。天才はこれから私が述べるようなことを自然に理解できるのかと思いますが、説明はできないと思いますので。今回の章は賃貸不動産営業の基本と、お客の基準となっているクライテリアをいかに正確に判断するかという事について執筆します。

 

目次

  1. 賃貸不動産営業の基本:不動産の営業とは品ぞろえの悪い喫茶店のようなもの
  2. お客様のクライテリア(判断基準)
  3. 大家さんのクライテリア
  4. テナントのクライテリア
  5. 家主とテナントの条件のマッチング

 

 

賃貸不動産営業の基本:不動産の営業とは品ぞろえの悪い喫茶店のようなもの

 

 普通スターバックスコヒーにいって、注文しようとすると自分の欲しい飲み物が出てきますよね。それはスターバックスにそのお客様がいらしていることで、スターバックスで手に入る、キャラメルフラペチーノ的な飲みものがある事をすでに知っていて、ご提供できるわけです。

 不動産屋は違います。お客様はお住まいになりたいもののイメージが何かあります。頭に描いているファンタジーのフラペチーノです。しかしながら、様々な理由で不動産屋はそれを提供できません。その特定のエリアには、そんなご希望と同じものがなかったり、それはお客様の想像上のものであって現実とは一致しないわけです。例えば値段が高すぎる、そのエリアには駐車場付きのものがない。家具なしのものがない。お客様の法人契約の内容が、この大家の契約形態と合わない等、様々な理由があげられます。ではこのような問題をいかにして解決していくか方法論を考えます。

 

お客様のクライテリア(判断基準)

 お客様は二種類があります。一つは不動産を貸したい大家さんです。もう一つはお住まいを借りたいテナント様です。この二つのお客様の判断基準を正確にいかにつかめるかが大変大事です。これにはメールでの、電話での、そして対面でのコミュニケーションで営業マンが判断する必要があります。つまりなにがこの人は必要んだろうとお客様に感情移入をしてみて、考えてみることです。

 

 

大家さんのクライテリア

 大家さんはどのような方をテナント様として期待されているかのクライテリア(判断基準)を知る必要があります。具体的には下記のようなクライテリアがあげられます。

 

·        家族構成(人数)

·        家長の仕事

·        テナント様の最低額の収入

·        地方自治体からお家賃補助(Housing benefit)を貰っていない

·        個人契約のみ(法人契約はではない)

·        契約が二年まで。二年後に自分が戻ってきて住む予定

·        契約が一年ごとのみ。一年後に住まいを売りたい

·        住宅ローンがあり、すぐにでもテナント様がほしい

·        犬、猫を飼っていない

·        タバコを吸わない

 

 このような事は普段から家主とメール、または電話でコミュニケーションをとっていないとわかりません。例えば家主はお家賃が月2000ポンドは支払われるかたを希望されており、実際にはテナント様が4週間も決まらない状態が続いているとします。そして良いお客様がいますが、ご予算が1900ポンドしかなかったとします。それでも家主は2000ポンド以上がお家賃の希望されているので、こちらのお住まいをご紹介しなかったとします。実は家主は住宅ローンの支払いで苦しんでおり、1900ポンドしか払えなくてもすぐにご入居されるのであれば、契約が合意に至る可能性があったとします。

 住宅ローンの問題は大変深刻です。集合住宅のお住まいだとペット可になるのは難しいですが、ハウスであればもともとペット不可といっていた家主もしばらくお住まいが空いてしまうと、気が変わる場合があります。(よくありますよ、本当に)家主もテナントも状況は常に変わりやすく、クライテリアも時間の経過により変わります。そのため常にできる限り多くコミュニケーションをとる必要があります。

 

 

テナントのクライテリア

 お客様のクライテリアの判断は通常メールが最初のコミュニケーションになると思います。それは会社のポータルからくる場合もありますし、自分でメールをする必要もあると思います。

下記メールの例文です。

●×様 私●×△不動産の●×と申します。よろしくお願い申し上げます。お住まいのご紹介にあたり、●×様のご希望されるお住まいの条件を伺えれば幸いです。

  1. お家賃の上限ご希望のエリア家具付き、家具なしのご希望
  2. ペットの有無 
  3. ご入居希望日
  4. 駐車場の必要(専用駐車場は何台分必要でしょうか。路上駐車でもうよろしいでしょうか。)
  5. ご家族構成(お子様がいらっしゃるようであれば、生年月日、及びご希望の学校、公立、インタナショナルスクール、私立、日本人学校等、お決まりであれば伺えれば幸いです。)
  6. 奥様の車の運転の有無
  7. その他のご要望希望
  8. 希望の内覧日

ご質問等ございましたらお気軽にご連絡ください。何卒よろしくお願い申し上げます。 ●山 ●男 テナント様、お客様から上記の詳細について返答があると思います。それから熟考してお住まいを内覧前日までにアレンジします。

 

 そしてここが大事なのですが、例えば当日お住まい探しにオフィスにいらしたら、もう一度条件を再確認します。というのもメールでのクライテリアとすでに変わっている可能性がありえます。それは例えば他の不動産さんからすでにお住まいを見て、ご予算を上げたくなった、入居日はもっと実際は遅くてもかまわなかった。学校が公立ではなく、私立になったので住みたい場所が変わった。間取りが小さくてもやはりマンションタイプのほうがよいように考えが変わった。上記のようなことが現場ではよくありえます。そのため下準備は大事ですが、その場で予定をすぐに変更できるようなフレキシブルさが必要です。

家主とテナントの条件のマッチング

 

 現在自社がもっている物件とお客様の条件を頭で把握しておく必要があります。テナント様のクライテリアと物件を全部把握するのは難しいのでどちらかというと物件を把握しておくほうが大事です。これは物件の状態、家具の状態、家主がどのくらいまで交渉に応じるかなどの事です。その物件の近くの公立の学校の状況、幼稚園の状況などもわかるとなお良いです。そして例えば今週の予定にA,B,Cとうお客様がいらしたら、A,B,Cのお客様に合う条件のお住まいがぱっと浮かぶようにする必要があると思います。基本的にはこのマッチングの能力が不動産賃貸営業の基本になります。

 

下記のウェブサイトも日本の不動産営業向けてですが、参考になります。

https://type.jp/tensyoku-knowhow/ready/catalog/estate-sales/

 

ご質問等ございましたらツイッターでお気軽にご連絡ください。

@ejijyo