2025年11月7日のBBCの報道によると、イギリス最大級の不動産検索サイトRightmoveの株価が急落した。
英国で不動産エージェントとして15年以上活動してきた筆者・西島が、今回の「Rightmove（ライトムーブ）」株価急落の背景を実務家の視点から整理する。
今回の急落は、巷で語られている「AI投資が発表されたから株が売られた」からに限らない。主な要因は、利益成長の鈍化と、大型投資による近い将来の利益圧迫であると考える。
Rightmove株急落の背景と市場の受け止め方
発表直後に株価28%下落した背景
売買・賃貸物件を検索できるイギリス最大の不動産ポータルサイト「Rightmove」は次年度の利益成長見通しを引き下げた。そして、今後3年間で6,000万ポンドをAI中心の事業投資に充てると発表した。
その結果、発表直後の取引開始時に株価は28%下落。取引終了時点でも12.5%安と弱いままで推移した。
利益成長見通しの引き下げが市場に与えた影響
市場はこの発表を前向きには評価しなかった。なぜなら、今年の利益成長率が9%であったのに対し、2026年には3〜5%まで落ち込む見込みが示されたからである。
そして市場が敏感に反応したのは、その向こう数年に予想される「利益圧迫」だ。つまり、Rightmove自身の利益成長シナリオが弱まったことというわけだ。
株価急落の核心は「AI投資」よりも「利益圧迫」
AI投資は本来、企業価値向上に資する分野だ。市場からは、ポジティブサプライズとして受け止められることも多い。
しかし今回は逆だった。理由は明確で、大規模投資＝利益の先食いとなり、短期の収益性を重視する投資家にとって警戒材料となったためである。
「Rightmove」はもともと不動産ポータルとして利益率の高い安定性のあるビジネスを展開している。その分「下方修正」への反応は大きくなる傾向もあるのだろう。
【専門家解説】AI投資が「過剰」と見えた、3つの業界要因
私は15年以上、英国のエージェントとして「Rightmove」「Zoopla」「OnTheMarket」を使い続けてきた。現場の肌感として、今回の株価急落には以下の3つの業界特有の理由があると考える。
西島JTECのディレクター。アクトンの日系不動産仲介を皮切りに、ノッティングヒルやフィンチェリー、さらにイーリングといった地域で豊富な賃貸仲介経験を積み、独立しました。Xアカウントあり。
① ポータル事業は成熟しており成長余地が小さい
Rightmoveは収益の大半を不動産会社からの掲載料で得ている。しかしその仕組み上、成長余地は大きくない。掲載会社数は飽和状態で、新たな収益源を生み出すのは簡単ではない。そのため、AI投資がすぐに新たな収益源として回収できる構造ではない点が挙げられる。
② 掲載料の高さが業界内で長年の不満
さらに、商店街にある実店舗を持っている不動産エージェントにとって、「Rightmoveの掲載料が高すぎる」という長年の不満が存在する。Rightmoveは圧倒的シェアを背景に掲載料金を上げ続けてきた。今回のAI投資がさらなる値上げにつながるのでは、という現場の懸念があがっている。
③ AI機能の価値が現場ではまだ実感しづらい
最後に、新しいAI機能の売り上げ貢献価値が見えにくい。RightmoveによるAI新機能の「Smart tags」「Style with AI」「AI査定ツール」などが、現場の不動産会社にとって、どのように売り上げに直結するのかがわかりにくい。費用対効果が判断しづらい状態で大型投資を掲げた点が、市場のネガティブ反応につながったと思われる。
Rightmoveが進めるAIサービスの実像
Rightmoveは膨大なデータを持つため、AI活用の余地は大きい。そしてすでに複数の機能が発表されている。
AIキーワード検索（Smart Tags）
まず「AIキーワード検索」。これは露出レンガ、川の眺望、床暖房など、これまで自由検索でしか探せなかった細かい特徴をタグ化する試みである。
Style with AI（内装シミュレーション）
「Style with AI」では、部屋の内装イメージを仮想的に変更できるため、ユーザーはリフォーム後の姿を視覚的に理解できる。
AI査定ツール・問い合わせ管理の効率化
さらに不動産会社向けには「AI査定ツール」や問い合わせ管理改善などが導入されており、賃貸の現場では入居までの進捗管理も効率化される。
クラウド刷新によるインフラ強化
そして基盤インフラとしてのクラウド刷新も進められているが、これらの効果が収益に現れるには時間がかかる。
英国ポータル市場のシェア構造
英国の不動産ポータル市場は「Rightmove」「Zoopla」「OnTheMarket」が主要プレーヤーである。
推定シェアは「Rightmove」が約75%で圧倒的トップ。「Zoopla」は約15%、「OnTheMarket」は約10%前後とされる。
この市場は掲載したい不動産会社をどれだけ抱えられるかが勝負の広告モデルである。Rightmoveの強さは、その圧倒的な掲載規模に支えられている。掲載料、認知度、ユーザー数、そのすべてが他社と比べて群を抜いている。利益率が高いのもこの規模の論理が働くためだ。
「Zoopla」の現状
「Zoopla」はRightmoveに次ぐ存在だが、収益は市況に左右されやすい。税引前損失を計上した年もあり、体力面ではRightmoveに劣る。しかも、Zooplaの強みだった「ペット可検索」機能は、2025年に新たに定められた賃貸法「Renters’ Rights Act 2025」により弱体化。この法律では、大家はペット連れでの賃貸を断ることはできない。つまりこの検索フィルター機能は必要なくなるわけだ。
「OnTheMarket」の現状
一方、「OnTheMarket」は後発ながら、問い合わせ管理のしやすさや、「Only With Us」などの独自制度で存在感を高めている。不動産会社にとっては、物件成約のコンバージョン率が高いという評価もある。今後の成長のカギは、ユーザビリティーの高さをフックにしたシェア拡大だ。
Rightmove株価下落が示す市場の本音
今回の株価下落は不動産業界全体の不調ではなく、「Rightmoveの利益性の再評価」という非常にシンプルな理由である。AI投資は長期的価値を生む可能性があるものの、短期的には利益を削る。市場はそこに敏感に反応しただけである。
不動産業界では、企業が新しい機能を導入しても、現場のエージェントがすぐに価値を実感するとは限らない。今回の反応は、その縮図だといえる。
まとめ
Rightmove株急落の核心はAI投資ではなく、「利益成長の鈍化」と「大型投資による利益圧迫」である。
英国不動産ポータル市場は今後もRightmove中心で動くことに変わりはないが、市場は以前より、Rightmoveの投資判断に厳しい目を向けている。
また、英国では依然として賃貸物件不足が続いているため、Rightmoveの需要そのものが揺らぐ状況ではない。中長期的には、AI活用がRightmoveの競争力をさらに強める可能性も残されている。
今後のRightmoveの進化に期待したいところだ。
