あやかイギリス、ロンドンで美容室を経営しようと考えています。どんな賃貸物件を借りれますか。またよく空き物件にクラスEとか書いてありますが、あれはなんですか。
そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。
筆者はイギリス、ロンドン在住1６年で、不動産業界に計1４年働いている現役のプロの不動産業界人です。
弊社は商業物件は扱っていませんが、私が将来的に日本のスーパー銭湯をロンドンで経営したいと考えているため、今回商業物件の賃貸について調べてみました。
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はじめに 最近の法改正
1987に基づいて定められており、2020年に大きく見直しがありました。
Class E（Commercial, Business and Service Use Class）について
2020年9月1日の法改正で新たに導入されたクラスで、これまで別々だった以下のような用途がClass Eに統合されました：
| 旧クラス | 用途 |
|---|---|
| A1 | 小売（スーパーマーケット、雑貨店など） |
| A2 | 金融サービス（銀行、不動産、旅行代理店など） |
| A3 | 飲食（カフェ、レストラン） |
| B1 | オフィス、研究開発、軽工業など |
つまり、Class Eに該当する物件であれば、例えばカフェ → オフィス → 小売店というように、許可なく用途変更が可能になったという柔軟性があります。
Class Dについて（D1 / D2）
Class Dは2020年の法改正で廃止され、用途が別のクラスに再編されました。 ただし、古い物件や広告ではまだ「Class D」と表記されることがあります。
| 旧クラス | 用途 | 現在の対応 |
|---|---|---|
| D1 | 非住宅の医療施設、教育施設（学校、診療所、教会など） | 一部はClass F1（学術・非営利）またはEに移行 |
| D2 | 娯楽施設（ジム、映画館、ボウリング場など） | 一部はClass F2または**Sui Generis（特定用途）**に移行 |
よく使われる他のクラス
| クラス | 用途 |
|---|---|
| Sui Generis（スイ・ジェネリス） | 特定用途（パブ、クラブ、テイクアウェイ、ガソリンスタンドなど） |
| F1 | 学校、図書館、美術館など（非営利・公共） |
| F2 | 地元に密着した施設（小規模な食料品店、スポーツ施設など） |
Sui Generis（スイ・ジェネリス）とは、ラテン語で「その種類のもの」という意味です。すべて独自のものであり、他に類を見ないものです。
看板に「Class E 物件」と書かれている意味
- その店舗は小売・カフェ・オフィスなど幅広い用途で使える物件であることを示している
- テナント募集の際に、業種の幅が広がるので、借り手を見つけやすくなる
ジムとかサウナ、SPAのクラス
ジム（Gym）
ジムの用途は、基本的に 「Sui Generis（スイ・ジェネリス）」 に分類されます。
- かつては「Class D2（娯楽施設）」でしたが、2020年の改正により 「Sui Generis（特定用途）」 に変更されました。
- ジムを運営するには、物件がSui Generisとして許可されているか、または**Class Eの物件からの用途変更の許可（planning permission）**が必要になる可能性があります。
サウナ・スパ（Sauna / Spa）
サウナやスパも、ジムと同様に基本的には Sui Generis に該当するケースが多いです。ただし、施設の内容や規模、提供するサービスによって多少異なることがあります。
- マッサージや美容系のトリートメント中心のスパであれば、Class E（商業・サービス）に含まれる可能性もあります。
- ですが、リラクゼーション施設・健康施設としての運用になると、Sui Generisとして扱われることが一般的です。
まとめ
| 用途 | 一般的なクラス | 注意点 |
|---|---|---|
| ジム | Sui Generis | 旧D2。用途変更に注意。 |
| サウナ | Sui Generis または Class E | 内容により異なる。 |
| スパ | Sui Generis または Class E | 美容メインならClass Eの可能性も。 |
運営のために確認すべきこと
- 対象物件の現在のUse Classを確認
- 必要に応じて**用途変更（Change of Use）**の申請を検討
- 地元自治体（Local Planning Authority）に事前相談するのがおすすめ
用途クラス（Use Class）を変更 費用と時間
所要時間の目安
| ステージ | 所要期間 |
|---|---|
| 事前相談（任意） | 1〜2週間（地域による） |
| 用途変更の申請（Change of Use Application）提出後の審査期間 | 通常は8週間以内（中規模以下の申請） |
| 追加情報の要求がある場合 | 審査が遅れることも（+2〜4週間） |
| 合計の目安 | 通常2〜3ヶ月程度 |
費用の目安（2025年時点）
用途変更の申請には、以下の費用が発生します：
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| Planning Application Fee | 約 £462（小規模な商業用途変更） |
| Planning Consultant（任意） | 約 £500〜£2,000+（複雑なケースで推奨） |
| 建築図面・レポート作成（任意） | £300〜£1,000程度（必要に応じて） |
| 合計の目安 | £462〜数千ポンド（内容とプロによるかどうかで変動） |
注意点
- **Class E → Sui Generis（例：カフェ → ジム）**のような変更は、許可が必要な場合が多いです。
- **Listed Building（歴史的建造物）やConservation Area（保存地域）**にある物件では、別途許可が必要なことがあります。
- 地元自治体によっては、**Pre-Application Advice（事前相談）**の制度があり、無料または少額で相談可能。
- 申請が拒否されるリスクもあるため、特にSui Generisに変更したい場合は、専門家（Planning Consultant）への相談がおすすめです。
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