イギリス賃貸の敷金返金トラブル｜三つのスキームとADR完全ガイド

「イギリスの賃貸を退去したのに、敷金が全然戻ってこない」「大家から急にとんでもない金額の控除を提案された」。実はこの相談、JTECに年に1〜2件は来るんですよね。

結論から言うと、慌てなくて大丈夫。イギリスはこのへん、法律でテナントの保護がガッチリ固まってる国です。正しい順番で動けば、ちゃんと取り戻せる。今日は、ロンドンでリロケーションサービスをやってる僕が、敷金返金トラブルの基本の流れと、3つの保護スキームの違い、そして無料で使える紛争解決サービスADRの使い方まで、まとめて解説していきます。

ADR（Alternative Dispute Resolution＝代替的紛争解決）スキームが提供している無料の裁判所みたいなシステム。彼らが書面の証拠だけで、敷金の返金額を決める。

※ 大事な前提：この記事は「個人契約」の話です。

会社名義で契約する「法人契約（Company Let）」は、まったく別のルールが適用されます。この違いについては記事の最後でちゃんと説明するので、先にざっと読んでから「自分は法人契約だった」という方は、最終セクションを必ず読んでください。

退去したのに敷金が戻ってこない…大家ともう揉めてて、どうしたらいいかわからない！

大丈夫。まずは深呼吸。イギリスの敷金は法律で守られてるから、正しい手順で動けば戻ってくる可能性が高いよ。一緒に整理しよう。

大前提、イギリスの敷金は法律で守られてる

まず知っておいてほしいのが、イギリス（イングランド・ウェールズ）の個人賃貸契約は、ほとんどがAssured Shorthold Tenancy（AST）（2026年5月からはAssured periodic tenancies (APTs)）と呼ばれる契約形態。これ、日本語に訳すと「短期保有型の確実な賃借権」みたいな感じなんですが、まあ普通の賃貸契約と思っていい。

このAST(APTs)には、ものすごく大事なルールがある。大家はテナントから受け取った敷金（deposit）を、入居から30日以内に政府公認の保護スキームに登録しなくてはいけない、というやつです。そう、これが大前提。

そして、登録したらその情報を「Prescribed Information（規定情報）」というかたちで、テナントに書面で渡す義務もある。スキーム名、登録番号、連絡先、紛争時の手続きなどが書かれた紙、もしくはメール。これを30日以内に受け取っていない場合、それ自体が大家の法律違反です。

ちなみに、このルールを破った大家は、後でテナントから訴えられて敷金の最大3倍までの賠償を命じられることもある。要するに、法律はかなりテナント側に立ってる。これ、覚えておいてください。

APTsに関しては下記のブログを読んでください。

自分の敷金がどのスキームか、まず確認しよう

ここがスタートライン。大家、揉める前に、まず確認するのは「自分の敷金、どこに守られてるんだっけ？」というところ。

確認方法は3つ。

1つ目、入居時のメールを掘り起こす。GmailとかOutlookで「deposit」「protection」「DPS」「TDS」「MyDeposits」あたりで検索すると、たいていヒットする。たとえば2024年9月に入居したなら、その月から10月くらいまでのメールを見れば見つかる確率が高い。

2つ目、賃貸借契約書（Tenancy Agreement）の最後の方を見る。だいたい契約書の後半に「Deposit Protection」というセクションがあって、そこにスキーム名と登録番号が書いてある。

3つ目、大家やエージェントから渡された「Deposit Protection Certificate」を探す。PDFで送られてきてることも多いです。

えっ、何回探してもそれっぽいメールも書類もないんだけど…

それは大家が法律違反してる可能性大。むしろ立場は強くなる。後述するけど、未登録なら別の戦い方ができるよ。

もし見つからない場合は、各スキームの公式サイトで物件住所や名前から検索できる窓口もあるので、そこから問い合わせてみてください。

3つの敷金保護スキームの違いを知っておく

イギリス政府が認可している敷金保護スキームは、全部で3つ。

DPS、TDS、MyDeposits。名前だけ聞くと「どれが一番安全？」って思うかもしれないけど、法的な保護レベルはどれも同じ。3つともADR（無料の紛争解決サービス）を提供してるし、テナント側から見れば、どれに登録されてようと安心していい。違いは料金体系や提供エリア、紛争手続きの細かいフローです。

DPS（Deposit Protection Service）

イギリス最大手のスキーム。Computershare社が運営してて、政府の支援を受けてる。シンプルな使い勝手で、年会費なしの従量課金制を採用してるから、物件数が少ない個人大家がよく使う。（Open Rentとかで借りると大概ここです。）

対応エリアはイングランドとウェールズのみ。デジタル化が進んでて、紛争解決のスピードが比較的速いのが特徴です。

TDS（Tenancy Deposit Scheme）

2003年スタートの最古参。3つの中で唯一の非営利団体（Not-for-profit）。利益はサービス改善に再投資される仕組み。

「TDS Academy」という大家・不動産業者向けの教育プログラムがあって、業者向けに「正しい証拠の集め方」みたいなトレーニングをやってる。だからエージェント経由の物件で多く使われてる印象。対応エリアはやはりイングランドとウェールズ。

MyDeposits

全英大家協会（NRLA）と強く結びついてるスキーム。大家目線のサービスが特徴で、年会費制と従量課金制の両方が選べる。

そして3つの中で唯一、北アイルランドにも対応してる。ベルファストとかで部屋を借りた人は、たいていこれ。あと、紛争手続きで「事前交渉ステップ」が必須なのが他と違うところ（後で詳しく書きます）。

退去から返金までの基本の流れ

スキームがわかったら、次は実際の流れ。退去から返金までは、ざっくりこんな感じ。

ステップ1：退去時のチェックアウト。入居時にやったインベントリ（Inventory：家財・部屋の状態リスト）と照らし合わせて、退去時の状態を確認する。これは絶対に立ち会ってください。立ち会わないと後で不利になる。

ステップ2：返金リクエスト。退去後、大家やエージェントに「敷金を返してほしい」と書面（メールでOK）で正式に申請する。

ステップ3：大家からの提案。大家が「未払い家賃 £150 + 清掃費 £200 = 控除 £350、残りの £1,650 を返金する」みたいな提案をしてくる。

ステップ4：合意 or 紛争。提案にOKなら数日〜10日程度で振り込まれる。納得いかないなら…ここからADRの出番。

合意できないときはADR（無料の紛争解決サービス）

大家の控除提案に納得できない場合、サインする必要はない。絶対に「同意します」のメールを返さないこと。署名や同意のメッセージを送った瞬間、それで合意成立とみなされちゃうから。

かわりに使うのが、ADR（Alternative Dispute Resolution＝代替的紛争解決）。日本語で「紛争解決サービス」と訳されることが多い。

これ、3つのスキームすべてが無料で提供してて、中立な審判官（Adjudicator）が証拠だけを見て「いくら戻すべきか」を判定してくれる仕組みです。裁判所より速いし、弁護士もいらない。全部オンラインで完結する。

そしてここが超重要なんですが、「控除が正しい」と証明する責任は大家側にある（Burden of Proof）。敷金は本来テナントのお金だから、大家が「これだけ引きたい」と言うなら、その理由を証拠で示さないといけない。テナント側は反論する側、というイメージ。

ADRって裁判みたいで怖い…弁護士とか頼まなくて大丈夫？

不要！全部オンラインで完結するし、無料。書面と証拠だけで判断されるから、対面の審理もない。落ち着いて手続きすれば大丈夫だよ。

DPSの紛争手続きの流れ

DPSの最大の特徴は、大家とテナントが「同時に」14日以内に証拠を出すルール。順番じゃない。

たとえば6月1日に紛争を提起したとすると、その日から14日後の6月15日までに、両者がオンラインポータルから証拠をアップロードする。1回40MBまで、複数回に分けてOK。各証拠に1,000文字までの説明が付けられる。

その後、DPS事務局が約7日かけて形式チェック。問題なければ独立審判官に引き継がれる。審判官は通常、案件を受け取ってから15営業日以内（つまり提起から約4〜6週間）に最終判定を下す。判定が出てから3〜5営業日で口座に振り込まれる。

ちなみに、もし大家が音信不通とか手続きに応じない場合、退去から14日経過してれば「Single Claim（シングル・クレーム）」という別ルートに切り替えられる。これは公証人や弁護士の前で「Statutory Declaration（法定申告書）」に署名して提出すれば、相手の同意なしに返金請求できる仕組み。覚えておくと心強い。

TDSの紛争手続きの流れ

TDSは、大家が先に出して、その後テナントが反論する「順番制」。

まず最初に、紛争を提起する前に大家へ返金リクエストを出して、最低10日間は相手の反応を待つ必要がある。これが事前条件。

10日経っても合意できなければ、TDSのサイトで「Raise a dispute」を選んで紛争提起。Tenancy Certificate Codeというコードを入れてアカウントを作る。この時点ではまだ証拠は出さない。

提起されると、まず大家側に通知が行って、大家には10営業日の証拠提出期間が与えられる。たとえば5月20日に提起したら、6月3日くらいまで。大家が証拠を出した後、今度はテナント側にさらに10営業日の反論・証拠提出期間が与えられる。

双方の証拠が出揃ったら、独立審判官が引き継いで、通常28日以内に拘束力のある最終決定を下す。決定後、10日以内に振り込み。決定に対する不服申立ては基本的にできないので、出せる証拠は最初に全部出す。これ大事。

MyDepositsの紛争手続きの流れ

MyDepositsの最大の特徴は、正式な紛争に進む前にポータル上で「事前交渉（Negotiation）」を最低1回やらないといけないこと。

つまり、大家が「£500控除します」と提案して、テナントが「いや、それはおかしい」と返す。このやり取りを少なくとも1ラウンド完了させてからじゃないと、正式なADRに進めない。これ、知らないと意外と詰む。

交渉が決裂したら正式に紛争を提起。証拠提出のルールは保管方式によって違う。

インシュアード方式（大家が自分で資金を持ってるパターン）：大家は通知から20営業日以内に反論証拠を出す。テナントは大家の証拠に対して3営業日以内にコメントを返す（この段階で新たな証拠は追加できないので注意）。

カストディアル方式（スキームが資金を預かってるパターン）：両者ともに5営業日で証拠を出して確定。5日が過ぎたら自動的にロックされて追加できなくなる。

その後、まずMyDepositsのケースアセッサー（事務局）が内容を評価して、合意の余地があれば仲介を試みる。それでもダメなら独立審判官に渡されて、28暦日以内に最終決定。決定後5営業日以内に振り込まれる。

勝つための「証拠」はこの5つ

ADRは、結局のところ証拠ゲーム。どれだけ書面で「自分の主張が正しい」と示せるかにかかってる。

集めるべきは、ざっくりこの5つ。

1. インベントリ（Check-in & Check-out reports）。入居時と退去時に作る、部屋の状態を記録した書類。これが一番強い。たとえば「キッチンの壁に5cmのひっかき傷あり、入居時から存在」と入居時インベントリに書いてあれば、それを退去時に大家が「テナントが付けた傷」として控除請求してきても、即座に反論できる。

2. 日付入りの写真と動画。入居時の状態と退去時の状態を比較できるもの。スマホで撮るだけでOKだけど、必ず日付情報（メタデータ）が残る形で。クラウドにバックアップしておくとより安心。たとえば2025年4月20日の入居日に全部屋を動画で撮っておけば、退去時に「カーペットの汚れ」を請求されても、入居当日の動画と比較できる。

3. 大家・エージェントとのやり取り全部。メール、SMS、WhatsApp、すべて。とくに「修理を依頼したのに対応してもらえなかった」とか「ボイラーが壊れたまま3週間放置された」みたいな記録は、後で「大家側の責任」を主張する強力な材料になる。

4. プロの清掃業者を入れたなら、その領収書や請求書。大家が「清掃費 £350」を控除しようとしてきても、こちらが£200で清掃済みの領収書を持ってれば、二重請求として却下される可能性が高い。

5. 立会記録。退去時のチェックアウトに同席した記録。誰がいた、何時に始まった、どこをチェックしたか。可能なら録音もしておく（イギリスでは自分が会話の参加者なら録音は合法）。

「経年劣化（Fair wear and tear）」は払わなくていい

ここ、知らない人が一番損するポイント。

イギリスでは、「Fair wear and tear」、日本語にすると「通常損耗」「経年劣化」という考え方がしっかり認められてる。要するに、普通に住んでて自然に発生する劣化は、テナントが払う必要はないということ。

たとえばこういうのは経年劣化の範囲。

カーペットが3年住んだら毛足がへたる。壁紙が日光で少し色あせる。フローリングに家具を置いた跡がうっすら残る。ドアの蝶番が緩む。シャワーヘッドの水垢。これ全部、普通の使用範囲で起きる劣化。請求対象外です。

逆に、テナントが払うべき「ダメージ」はこういうもの。

カーペットにワインをこぼして大きなシミができた。壁にネジ穴を10個開けた。窓ガラスを割った。ペット禁止物件で猫を飼って爪痕がついた。これらは「過失や故意による損傷」として控除対象になる。

ADRの審判官は、このFair wear and tearの判定にすごく慣れてる。たとえば「築15年の物件のカーペットを丸ごと張り替える費用£1,200を控除する」と大家が言ってきても、「いやそれは経年劣化分が大きいから、テナントの負担分は£300まで」みたいに、ちゃんと按分してくれる。

だから、大家から「これは新品同様に戻してもらわないと困る」と言われても、ひるまなくていい。イギリスの法律は、テナントに「新品で返す」義務までは課してない。

【超重要】法人契約（Company Let）はこれまでの話、全部当てはまらない

ここまで読んでくれた方、ありがとうございます。が、最後にものすごく大事な話を。

これまで書いてきた敷金保護スキーム、ADR、Prescribed Information、最大3倍賠償。これ全部、「個人契約（AST：Assured Shorthold Tenancy）」だけに適用されるルールです。会社名義で契約する「法人契約（Company Let / Corporate Let）」は、根拠法も枠組みも全然違う。

えっ、うちの会社が借りてる社宅も同じだと思って読んでた…

ここから先、超大事だから集中して読んで。法人契約は法律のフレーム自体が違うから、対処法も全然違うんだ。

なぜ違うのか：根拠法そのものが違う

個人契約のASTは「Housing Act 1988」という住宅法に基づいてる。この法律は「テナントが個人（自然人）であること」を前提に作られてる。会社（法人）は人間じゃないから、そもそも対象外。

その結果、こうなる。

1. 敷金保護スキームの登録義務がない。大家がDPSにもTDSにもMyDepositsにも登録しなくても、法律違反じゃない。3倍賠償もない。

2. ADR（紛争解決サービス）が使えない。3つのスキームが提供してる無料の審判官による判定、これも法人契約は使えない。

3. Prescribed Informationの提供義務もない。30日ルールも適用なし。

4. 適用されるのは「Common Law（共通法・コモンロー）」。ざっくり言うと、契約書の中身がほぼすべて、というイメージ。だから契約書のレビューが個人契約以上に重要になる。

じゃあ法人契約で揉めたらどうする？

法人契約のテナントが敷金返金で揉めた場合、選択肢は以下になります。

1. まずは契約書を熟読する。法人契約は契約書がすべて。「敷金は退去後何日以内に返金」「控除できる項目」「紛争時の解決手順」がどう書いてあるか、ここがスタートライン。曖昧な書き方になってることも多いけど、それでも書面ベースで交渉する。

2. 書面で正式に返金請求。Letter of Demand（返金要求書）として、控除に同意できない理由と、証拠（写真、インベントリ、メール記録）を添えて送る。やり取りは必ず書面で残す。

3. 民事訴訟（Small Claims Court）の利用を検討。請求額が£10,000以下なら、Small Claims Track（少額訴訟）で対応できる。弁護士なしでも申し立て可能。手数料も£35〜£455程度（請求額による）。オンライン申請（Money Claim Online）も可能です。

4. 弁護士やSolicitorに相談。請求額が大きい、または契約書の解釈で揉めてる場合は専門家へ。Citizens Adviceの無料相談も使える。

例外：実態が個人契約なら、裁判所が個人契約扱いにする可能性

これ、覚えておくと役立ちます。もし「法人契約という形だけど、実態は個人がそこに住んでる」という場合、裁判所が「これはsham（仮装契約）だ」と判断して、個人契約あつかいにすることがある。そうなれば、敷金保護スキームの登録義務違反として、大家に3倍賠償を請求できる可能性が出てくる。

たとえば「会社名義で借りてるけど、実際は個人が住んでて、家賃も実質個人が払ってる、会社は形式だけ」みたいなパターン。これは2003年の「Hilton v Plustitle」事件以来、裁判所が実態を見て判断する余地があるケース。ただし立証はけっこうハードで、専門家のサポートが必要です。

そもそも自分の契約はどっち？を確認する方法

「あれ、僕の契約ってどっちだっけ？」と不安な方は、契約書の冒頭を見てください。

個人契約なら、契約書のタイトルが「Assured Shorthold Tenancy Agreement」になってて、テナント欄に個人名が書かれてる。

法人契約なら、タイトルが「Company Let Agreement」「Corporate Tenancy Agreement」「Common Law Tenancy」などになってて、テナント欄に会社名（Company No.付き）が書かれてる。

会社の駐在員として赴任してくる方、会社が住居手当として直接物件を借りてるケースは、ほぼ100%法人契約です。日本の本社や現地法人がテナントになってるパターンですね。

もし法人契約で困ってる方がいたら、ここはマジで一人で戦うとしんどいので、リロケーション業者か弁護士に相談してください。

動く前に、もう一度ここを押さえる

長くなったので、最後にチェックリスト的にまとめておくと。

まず自分の契約が個人契約（AST,APTs）か法人契約（Company Let）かを確認。これで取れる戦略が180度変わる。

個人契約なら、敷金がDPS、TDS、MyDepositsのどれに登録されてるかをメールや契約書で確認。大家の控除提案には絶対サインしない。返金リクエストを書面で出して、合意できなければそのスキームのADRを無料で使う。証拠は5つ（インベントリ、写真動画、通信記録、領収書、立会記録）。経年劣化は払う義務なし。

法人契約なら、契約書の条項が最重要。書面で交渉、証拠を集める、ダメなら少額訴訟または弁護士へ。ADRは使えない。

正直、イギリスの賃貸って、初めての人にはハードルが高い。書類は英語だし、カルチャーも違うし、敷金が4週間分とかザラに取られる。でも、いざ揉めたときの法律の作りは、日本よりむしろテナント側に有利だったりする。

僕のリロケーションサービスでは、入居時のインベントリ作成サポートから退去立会いまで、まるごと面倒みてます。実は、入居時にきちんとインベントリを作っておくだけで、退去時のトラブルは8割くらい防げるんですよね。「これからイギリスに引っ越す」「もう揉めてて手に負えない」という方は、気軽に相談してください。

あと、これは余談ですが、揉めごとが片付いた後はぜひスーパー銭湯で全部洗い流してほしい。…まあ、ロンドンにはまだないんですけどね。僕がいつか作るので、もうちょっと待っててください。

JTECのプレミアムプランでは退去の敷金返金までを面倒見ています。

ぜひご利用くださいませ。