イギリスの賃貸契約における契約終了の4つのパターン

Expiration and Early Termination of Lease Agreements in the UK.

そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。

筆者はイギリス、ロンドン在住15年で、不動産業界に計13年働いている現役のプロの不動産業界人です。

賃貸契約が終了する方法は、下記の四つのパータンだけです。

1. 契約満了
2. 契約の中途解約条項を使っての終了（ビジネスブレーククローズを含む）
3. 大家の契約違反によっての終了（ほとんどないです）
4. テナントによる契約の違反によっての終了（早期解約を含む）

上記のご質問はあなたがどのような状況にあるかによって変わります。

特に４のテナントによる契約の違反になる、早期解約（契約内容より早く、契約を終えたい）場合は、契約書に詳しくは書いてありませんし、不動産屋もあまりお伝えしたくない事柄ですので、下記の記事に詳細に記しました。

①契約の満了

契約期間は、賃貸物件を契約する際に決める基本的なオファー内容の一つです。

契約期間は通常一年契約で、最大でも3年になります。3年以上の契約には弁護士が必要になり、通常不動産屋では3年以内の契約書を作成します。

契約満了とは最初の契約通りに一年、または3年などの契約がお家賃が毎月支払われ終了することを意味します。

②契約の中途解約条項を使っての終了

最初に契約のオファーをされる際に、期間の固定契約、中途解約条項を入れた契約かで選ぶことが多いです。

期間固定ですと一年契約なら、一年住んでいただく必要があります。

中途解約条項の特約がある場合、一定期間住まわれますと、解約の通知ができ、中途で契約を解約できるようになります。

通常一年契約の場合、半年後、または五ヶ月後から一ヶ月、または二ヶ月の事前通知で中途解約できます。

更新後は、事前通知だけが必要になる場合が多いようです。

ビジネスブレーククローズとは何か？

普通の中途解約条項と違い、ビジネスブレーククロズ（仕事による中途解約条項）は、一方的にテナント側だけが行使できる中途解約条項です。

通常の中途解約条項は、半年後に一ヶ月、または二ヶ月の事前通知で、どのような理由でも中途解約できるのですが、こちらは通常契約書の公平さを保つために、大家さんからも中途解約ができるようになっています。大家さんが実は半年後に、物件に戻ってきたいなんて考えている方だと、こんな中途解約条項が入っているとハラハラしますよね。

それに比べてビジネスブレーククローズは、一方的にテナント様の理由だけで、中途解約できます。ただし、中途解約の理由が限定されています。

Business Break Clause:

The Landlord agrees that the Tenant shall have the option after the initial fixed term of this tenancy being FOUR MONTHS to

invoke this break clause by providing a minimum of two months written notice on or before the rent

due date to the Landlord, therefore to serve a minimum period of SIX months,  should the Tenant leave the employment of or be relocated by XXXX company outside a 40 miles radius of greater London or become incapacitated or die. Such notice will only be effective if sent by recorded delivery. At the end of such notice, the tenancy shall end and all obligations and responsibilities shall cease; subject nevertheless to any claim by either party against the other in respect of any breach of any of the terms and conditions of the agreement.

ビジネスブレーク条項

貸主は、借主が本契約の最初の固定期間である4ヶ月の後に、以下のオプションを有することに同意する。
家賃の2ヶ月分以上前に書面で通知することにより、この中断条項を行使することができます。
入居者がXXX会社を退職した場合、またはXXX会社から半径40マイル圏外に移転した場合、あるいは身体障害になった場合、あるいは死亡した場合、入居者は最低6ヶ月間、家主に対して期限を定めて通知します。このような通知は、配達記録で送られた場合のみ有効です。ただし、本契約の条項のいずれかに違反した場合、いずれかの当事者が他方に対して請求することができるものとします。

メリット

テナント側からの一方的な中途解約などで、契約期間は安心して住める。また万が一の場合には、備えができる。英国で働いていないと通常は入れられない。

デメリット

中途解約の理由が決められているので、例えばイギリス国内で引越しが決まっても、引越しのオフィスが４０マイル以内だと引越しできない。また物件が気に入らなかった、隣人がうるさいから引っ越したいなどの個人的な理由では、中途解約ができません。

③大家の契約違反によっての終了

滅多に大家さんの契約違反はございませんが、例えば下記のようなレアなケースがあります。

• 大家さんの不動産ローン支払い不履行
• 大家さんがテナントさんに迷惑をかける
• 大家さんがしょっちゅう、無断で物件に上がってくる

④テナントによる契約の違反によっての終了

さて、今回は、この問題に深く説明したいと思っています。

契約書に書いてある契約違反としては、下記のようなものがあります。

• お家賃の未払い
• お家賃の頻繁な支払いの遅延
• 近所迷惑
• 物件の破壊
• 不道徳な物件の利用
• 早期解約（契約上、契約が切れないのに物件が入らなくなった。）

早期解約に関しては、別の記事を詳細に書きましたので、こちらをご覧ください。

またテナントの違反で強制退去を言い渡されることとに関してはセクション８の通知についてご覧ください。

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