鈴木さんイギリスの賃貸って、保険に入らなきゃいけないんですか？
最近、この質問をお客様から立て続けにいただきました。で、毎回ちょっと困るんです。というのも、僕ら不動産業界の人間は、資格の関係で保険のアドバイスが法律上できない。だから現場ではみんな、この話題をスッと避けます。知ってるのに言えない。もどかしいんですよね。
この記事では、ロンドンで不動産業界に18年いる僕が「個人の見解」という形で、イギリス賃貸の保険の仕組みと、火事や水漏れが起きたとき本当に誰が責任を負うのか、知らないと泣き寝入りになる落とし穴をまとめました。2023年に書いた記事の全面アップデート版です。
イギリスの賃貸で保険って義務なんですか？日本だと火災保険、ほぼ強制でしたけど…
義務じゃないよ。むしろ強制したら不動産屋側が違法になる。ただ「入らなくていい」とは別の話で、火事や水漏れの責任が日本とまったく違うんだ。順番に説明します！
イギリス賃貸の保険は「役割分担」で考える
まず大前提。イギリスには日本みたいな「賃貸用の火災保険セット」は存在しません。そのかわり、建物は大家、私物はテナント、という役割分担になっています。ここを押さえると全体像が一気にクリアになります。
大家のビルディング保険がカバーする範囲
大家さんはビルディング保険（建物保険）に入っています。屋根、壁、配管、電気系統といった建物の構造部分。それから備え付けのキッチンやバスルーム、大家が用意した家具や洗濯機、ボイラーなんかもこっち側です。火災、爆発、洪水、漏水による構造被害がカバーされます。
フラット（集合住宅）の場合は、フリーホルダーと呼ばれる地主や管理組合が建物全体に保険をかけて、各オーナーがサービスチャージ（管理費）で按分負担しているケースが大半。だから大家さんが個別に手配していないこともありますが、いずれにせよ建物には保険がかかっていると思って大丈夫です。
テナントの私物は一銭も補償されない
問題はここから。大家の保険は、あくまで「大家の資産」を守るもの。あなたが日本から持ってきたパソコンも、こっちで買ったソファも、対象外です。
実際、賃貸契約書にはだいたいこう書いてあります。
For the avoidance of doubt, there is no cover provided by any insurance policy maintained by the Landlord for any personal possessions introduced into the Property by the Tenant. The Tenant is strongly advised to insure his/her own belongings with a reputable insurer.
（借主が本物件に持ち込んだ私物については、貸主の保険契約では一切補償されません。借主は自己の持ち物について、信頼できる保険会社で保険をかけることを強くお勧めします）
「strongly advised（強く推奨）」という言い回し、ちょっと引っかかりませんか？ なぜ「義務」じゃなくて「推奨」止まりなのか。実はここに法律が絡んでいます。後ほど詳しく。
テナントが検討すべき2つの保険
テナント側の保険は、大きく分けて2種類です。
コンテンツ保険（家財保険）
自分が持ち込んだ家具、家電、衣類、ジュエリーなどを火災・盗難・水濡れから守る保険。イギリスでは単独の「火災保険」というものはなくて、私物の火災ダメージはこのコンテンツ保険でカバーされます。
じゃあ全員入るべきかというと、そうでもない。渡英1〜2年の駐在や留学だと、高価なものをあまり持ち込まない方が多いんです。スーツケース2個分の荷物しかないなら、保険料のほうが高くつくことも。逆に、日本から高級時計やカメラ機材を持ってきた方、こっちで家具を一式そろえた方は、入る価値が十分あります。
賠償責任保険（Tenants’ Liability）はデポジット没収を防ぐ盾
もうひとつが、見落とされがちだけど実は重要な賠償責任保険。Tenants’ Liability Insuranceといって、コンテンツ保険のオプションとして付けるのが一般的です。
これは「自分の不注意で大家のものを壊しちゃった」ときの保険。アイロンを落としてシャワートレイを割った、カーペットに赤ワインをぶちまけた、テレビを倒して画面を割った——こういう日常の事故の修理費をカバーしてくれます。上限は通常£5,000〜£12,000程度。
で、何が言いたいかというと、これは退去時のデポジット（敷金）を守る盾になるんです。イギリスの退去時チェックは厳しくて、テナント過失の損傷はデポジットから容赦なく引かれます。賠償責任保険があれば、高額な控除を保険でカバーできる。ただし経年劣化（Wear and Tear）や故意の破壊は対象外なので、そこは勘違いしないように。あと、火事や水漏れまで含むかどうかはプランによって違うので、その点はあとで詳しく触れます。
弊社が管理しているロンドンのビクトリアにある物件（集合住宅）の壁がカビだらけになり、水漏れを調査しました。なんども配管屋が入りましたが、水漏れが発見できない。でも、確実に水はどこかからもれている。そこで配管屋ではなく、水漏れの場所だけを調査することに特化した調査員をアレンジ。実は彼も物件ないからは水漏れを見つけれませんでした。しかしながらたまたまお隣さんがいたので、お隣さんのお部屋も水漏れをチェックしたところ、といれのタンクから水漏れが発見されました。それでお隣さんが修理したので、水漏れはとまりました。ここから保険も問題です。実際の被害額、修理、修繕には7000GBPぐらいかかりました。ビルディング保険を使うには保険の免責額（excess）を2000GBPつかわないといけません。つまり少額の被害1000GBP程度なら自分で解決してねということです。で今回は保険を使い5000GBPがオーナーに戻りました。でもこれっておかしくないですか？この免責額（excess）を2000GBPの支払いはオーナーでなく、となりの水漏れが発生した隣のオーナーの支払いですよね？それで一年近く揉めましたが、なんとか隣のオーナーが2000GBPを払い解決したということがありました。
保険の強制は違法。Tenant Fees Act 2019という法律
さっきの「strongly advised止まり」の答えがこれ。2019年に施行されたTenant Fees Act（テナント手数料法）により、大家や不動産屋がテナントに特定の保険加入を入居の条件として強制することは、イングランドでは違法です。違反すれば最高£5,000の罰金。だから契約書はあくまで「推奨」としか書けないんですね。
ところが、です。最近こんなケースがありました。「敷金不要プラン」と指定の家財保険を抱き合わせて、「この保険に入らないと契約できません」と言ってくる不動産屋。僕のお客様が実際に遭遇しています。ゼロデポジットは初期費用が浮いて魅力的に見えますが、抱き合わせで保険を強制された時点で法律的にアウトの可能性が高い。こういうオファーを受けたら、即決せずに一度立ち止まってください。
もし上の階から水漏れして、うちの家財がダメになったら…上の人に請求できますよね？
それが、できないことが多いんだ。相手の「過失」を証明できない限りはね。これがイギリスの現実で、一番知っておいてほしいポイントかも。
知らないと泣き寝入り。イギリス特有の3つの落とし穴
ここからが本題というか、僕がこの記事をアップデートしようと思った理由です。日本の感覚のままでいると痛い目を見るルールが、イギリスにはいくつかあります。
水漏れ被害は「相手の過失」を証明できないと請求できない
フラット住まいで一番多いトラブルが水漏れ。上の階から水が落ちてきて、自分の家電や衣類が全滅。当然「上の人が弁償でしょ」と思いますよね。日本ならだいたいそうなります。
イギリスでは違います。上の階の住人にNegligence（過失）があったと証明できなければ、損害賠償は請求できません。バスタブの水を出しっぱなしにして溢れさせた、なら過失。でも壁の中の配管が老朽化で突然破裂した、は不可抗力。誰のせいでもない事故として処理され、自分の家財は自分のコンテンツ保険で直すしかない。保険に入っていなければ、文字どおり泣き寝入りです。
「いやいや、それでも上の人のせいでしょ」と思いますよね。僕も最初はそう感じました。でも実態を知ると、もっと請求しづらい理由が見えてきます。イギリスの大家向け保険会社の解説をかみ砕くと、こういうことなんです。
まず、さっきの「配管が老朽化で破裂」みたいなケース。これは保険の世界では「メンテナンスの問題」に分類されて、そもそも過失（負担すべきミス）として扱われません。古くなって壊れただけ、嵐で窓が割れたのと同じ「不運な事故」という整理です。だから請求のしようがない。
もうひとつ、知っておくと納得できる仕組み。イギリスのフラットは、建物全体を1本の建物保険でまとめてカバーしているケースがすごく多いんです。すると仮に上階の過失を立証できても、保険会社からすれば「同じ証券から自分自身に請求する」格好になって、結局あなたの隣人個人を追い込む話にはならない。なんだか拍子抜けする話ですが、これが現実です。
ついでに豆知識をひとつ。上の階の人が「申し訳ないから、あなたの保険の免責額（excess）だけでも出します」と善意で言ってくることがあります。優しいんですが、これ、保険の世界では「自分の非を認めた」と取られかねない行為。だから向こうの保険会社はむしろ「安易に払うな」とアドバイスします。もし下階の被害者側になったら、相手を責める前に、まず自分のコンテンツ保険で淡々と直す。これがイギリス流の正解です。
不在ルール。「30日」とは限らない、まちまち
コンテンツ保険に入っていても安心しきれないのがこれ。多くの保険には、物件を一定期間以上連続で空ける場合、事前に保険会社へ通知しないと、その間の盗難や水漏れの補償が無効になるという条項があります。Unoccupancy Limit（不在限度）と呼ばれるものです。
ここで大事なのが、この「一定期間」が契約・証券によってまちまちだということ。よく30日と言われますが、実際は保険会社によって30日、45日、60日、90日とバラバラです。なかには14日や28日と短めに設定されている証券もあります。「30日までは大丈夫」と思い込んでいると、自分の証券は実は短かった、ということが起こり得る。だから一律に覚えるのではなく、必ず自分の保険証券のUnoccupancy条項の日数を確認してください。
たとえば12月20日に一時帰国して、1月末に戻ってくる。日本人駐在員や留学生なら普通にあるパターンですよね。これ、40日不在です。証券の限度が30日でも60日でも、限度を超える、あるいはギリギリなら通知が必要。留守中に空き巣に入られても、配管が凍結破裂して水浸しになっても、無申告だと保険金は下りない可能性が高い。長期で空けるときは必ず保険会社に連絡を。冬場は暖房を低温でつけっぱなしにする、水道の元栓を締めるといった条件付きで補償を継続してくれる場合があります。
Average Clauseの罠。安く申告すると支払いも減る
保険料をケチって家財の総額を低く申告する。気持ちはわかりますが、これが一番危ない。
具体例で見ましょう。家財の実際の総価値が£20,000なのに、保険金額を半分の£10,000で申告していたとします。水漏れで£5,000の損害が出た。「£10,000の枠内だから£5,000全額もらえる」と思いきや、違うんです。保険会社は「本来の価値の50%しか保険をかけていなかった」とみなし、支払いも損害額の50%、つまり£2,500に減額されます。これがAverage Clause（一部保険条項）。
あと、単体で£1,000〜£2,500を超える高価な品（時計、カメラ、ジュエリー等）は、基本枠とは別にSpecified Itemsとして個別申告が必要なケースが多い。日本から持ち込んだものこそ高価だったりするので、契約時に正直に、正確に申告してください。
火事を出した。責任は誰に？「自分が原因」と「他人が原因」で全然ちがう
水漏れと並んで深刻なのが火事。ここは「誰が原因か」で責任の所在がガラッと変わります。日本の感覚だと曖昧になりがちなので、3パターンに分けて整理します。
自分や家族の不注意が原因の出火
テナント側の過失（Negligence）で火事を出した場合。たとえば、コンロに鍋をかけたまま寝てしまった、ストーブのそばに洗濯物を干していて引火した、といったケースです。
このとき、自分の私物が焼けるのはコンテンツ保険の話ですが、問題は建物のほう。建物は大家の保険でカバーされますが、出火の原因がテナントの過失だと、大家（の保険会社）はその修理費をテナントに請求してくることがあります。これを求償（subrogation）といいます。「大家が保険に入ってるから自分は関係ない」とはならないんです。家族（同居人や子ども）の不注意も、契約者であるあなたの責任になり得ます。
「じゃあ賠償責任保険（Tenants’ Liability）に入っていればカバーされるんでしょ？」と思いますよね。
ここ、勘違いしやすいので正確に言います。
答えは「プラン次第」です。Tenants’ Liabilityの基本形は、ソファにワインをこぼした、ガラスのコンロを割った、みたいな「大家の備品をうっかり壊した」をカバーするもの。火事・盗難・洪水や、建物そのものへのダメージは標準では対象外、としている保険会社が少なくないんです。
一方で、プランによっては「テナントの過失による火災・煙の損害」まで含むものもあります。だから「入ってるから火事も安心」と思い込まず、その証券が火災賠償まで含むか、補償上限（£5,000〜£12,000あたりが一般的）はいくらか、過失がカバーされるか、を契約前に必ず確認してください。ちなみに、わざと（deliberate）壊した損害はどのプランでも絶対に出ません。（
純粋な事故（過失なし）の出火
一方、誰も悪くない事故での出火。配線の経年劣化や、家電の予期せぬ故障から発火、みたいなケース。明確な過失がなければ、テナントが建物の修理費を負担させられることは基本的にありません。建物は大家の保険、自分の私物は自分のコンテンツ保険、という通常の役割分担に戻ります。要は「過失があるかどうか」が分かれ目です。
他人・近所が原因の出火（隣やフラット内からの延焼）
隣のフラットから火が出て、自分の部屋まで燃え移った。これは自分に一切の責任はありません。建物の修理は大家・フリーホルダーの保険の領域です。
ただし自分の焼けた家財については、ここでも水漏れと同じ「過失の壁」が立ちはだかります。火元の住人に明らかな過失があれば、相手（や相手の保険）に賠償請求できる可能性はある。でも現実には、相手の過失を証明するのは簡単じゃないし、時間も労力もかかる。だから実務的には、まず自分のコンテンツ保険で家財を立て直すのが現実的な対処になります。「自分は被害者なのに自分の保険を使うの？」と理不尽に感じるかもしれませんが、これがイギリスの仕組みです。
住めなくなったときのホテル代。「大家持ちじゃない」けど場合による
火災や水漏れで物件がUninhabitable（居住不能）になったら、ホテル代は誰が払うのか。よく「大家には義務がない」と言われますが、これ、ケースによります。ひとくくりにできないので整理します。
原則としては、大家にテナントの代替宿泊費を払う法的義務はありません。ただし大家に過失があれば話は別。たとえば「配線の不具合を放置していた」「水道管の異常を伝えたのに修理しなかった」結果として住めなくなったなら、大家が再居住費用を負担すべきとされることがあります。
さらに、多くの賃貸契約書には「住めない期間中は家賃を一時停止・返金する」という条項が入っています。そして見落とされがちですが、大家の建物保険には「Loss of Rent（家賃損失）」や、テナントの代替宿泊費までカバーする補償が含まれていることが少なくありません。つまり、実際には大家の保険から宿泊費が出るケースもあるんです。加えて、自分のコンテンツ保険にAlternative Accommodation特約が付いていれば、そこからも捻出できます。最終手段として、地方自治体（Local Authority）に再居住をサポートする義務がある場合もあります。
ロンドンのホテル代、ご存知のとおり安くないです。1泊£150として1ヶ月で£4,500超。家族連れならもっと。「誰が払うか」は契約書の条項と、大家・自分それぞれの保険内容しだい。だからこそ、契約前に「居住不能になったらどうなるか」を一度確認しておく価値があります。
ケンジントンの出火事件。僕が実際に見たケース
日系の不動産屋に勤めていた、もう10年以上前の話です。
ケンジントンに住む単身の女性が、ホリデーから帰ってきたらフラットが出火していました。原因は冷蔵庫の裏のコンセントに溜まった埃。本人は何も悪くない。それでも住まいは失われ、大家や職場からのプレッシャーで、電話越しにも精神的にまいっているのがわかりました。会社を辞めて帰国するんだろうな、と僕は思っていました。
ところが一年後。彼女から「新人駐在員の物件を紹介してほしい」と電話があったんです。仕事を辞めるどころか、駐在員の住まいを管理する、銀行の総務に異動していた。彼女のタフさにも驚きですが、その大手銀行のタフさにも頭が下がります。彼女が本当に優秀だったからかもしれません。
そして、火事を経験した彼女の物件選びが、ものすごく綿密だったのは言うまでもありません。
埃からの出火。誰にでも起こり得ます。保険は「自分が気をつけていれば不要なもの」ではない、というのがこの話の教訓です。
どこで保険に入ればいい？
冒頭に書いたとおり、資格のない僕は特定の保険を斡旋できません。なので、ここは「自分で調べるならこういう選択肢がある」という紹介に留めます。アフィリエイトでも何でもないです。
英語で比較するなら、Go Compareのような価格比較サイト。イギリス版の価格.comみたいなもので、コンテンツ保険を条件別に比較できます。英語での保険契約に不安がある方は、JEIB（佐野エージェンシー）のような日系の保険代理店という選択肢も。日本語で相談できるのは、いざ請求するときに大きな安心材料になります。
比較するときのチェックポイントは4つ。賠償責任（Tenants’ Liability）が含まれるか、その賠償が火災・水漏れまでカバーするか、Alternative Accommodation特約があるか、不在時の条件（何日まで補償されるか）はどうなっているか。保険料の安さだけで選ぶと、さっきのAverage Clauseの罠もあるので要注意です。
イギリスのテナント保険は義務ではありません。でも、火事や水漏れの「過失」の壁、住めなくなったときの宿泊費、人によって日数が違う不在ルール。この国の賃貸は「自分の身は自分で守る」が大前提で設計されています。荷物の少ない単身の方は入らない判断もアリ。家族で渡英する方、長期滞在の方、一時帰国が多い方は、一度真剣に検討する価値があると思います。
JTECでは物件探しから入居立ち会いまでサポートしていますが、保険まわりで「これって普通？」と感じる場面があれば、契約前にぜひ一度ご相談ください。強制まがいの抱き合わせには、弊社がしっかり目を光らせます。
