山田さん英国の不動産契約前に、自分の身元証明の書類が必要ということなんだけど、何が必要になるの？
How to provide references to the estate agent in the UK.
そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。
筆者はイギリス、ロンドン在住16年で、不動産業界に計14年働いている現役のプロの不動産業界人です。
下記一般的な、提出書類についてまとめました。
契約の交渉が始まると、契約書の細かい項目のやり取りや、送金の前に、リファランス（信用証明書）の提出が必要になります。
今回はこのリファランスに関して詳しく説明いたします。
リファレンスチェックの目的
大家さんが個人でリファランスチェックをやる場合、不動産屋がやる場合、そして第３のサードパーティがする場合があります。
一番多いのはサードパーティがする場合です。
リファレンスチェックの主な目的は、以下の点を確認することです。
- テナントの身元確認
- テナントの信用情報の確認
- テナントの英国での雇用状況および収入の確認
- テナントの過去(日本も含め)の賃貸履歴の確認（通常過去三年間を調べます）
- テナントの英国での犯罪歴、借金歴や高等裁判所の判決を受けた場合、判決・命令・罰金（CCJ:county court judgment）の登録簿に6年間残ります。
- テナントの（日本の）前の住所の確認、水道料金、銀行口座の住所で確認する場合があります。
- 銀行の残高証明 日本の住所が入ったもので英文翻訳の公文書があるといいです。翻訳会社にお問い合わせください。
全般的に必要な書類
パスポートのコピー
ご家族、全員の顔のあるところのパスポートのコピーを提出してください。18歳以下のお子様は契約にしばられませんが、大家がテナント様がどのようなご家族構成か知りたい方がほとんどです。提出のご協力お願い致します。
ビザ（査証）BRPカード（バイオメトリクスレジデントカード）
ビザ、BRPカード（入国してから受け取る、住民カード）のコピーを提出して下さい。または現在ビザを申請中という書類が必要になります。
ビザに関しての提出は下記になると思います。
- ビザの申請用紙、または会社からのスポンサーシップの手紙
- パスポートに貼ってあるシール、ビザを申請して、取得されたもの
- BRPカード、すでに入国されて、郵便局で受け取った住民カード
住所の記載された、ガス、水道、電気などの支払い
最近は、Google翻訳で、日本語の住所でも翻訳できるようになりました。
日本語で構いませんので、ご準備ください。
ない場合は、運転免許書で代用できる場合もあります。
日本等、海外からいらっしゃる場合
個人契約で英国内で会社勤めの方の場合
個人契約とは契約書のテナントの欄にご自身の名前が書かれる場合です。法人契約ではないとのが個人契約です。
日系の英国の支店で働かれていても、契約書の名義の問題です。
個人契約の場合は、御社の人事部（英国の支店）からリファランス（英文での雇用証明）を提出していただく必要があります。
駐在員の方で個人契約が多いのは、メーカー、商社,製薬会社、大使館のかたに多い契約の方式です。
リファランスの内容として必要になる項目は下記になります。
- お名前
- 役職
- 年収（グロス） またはお家賃は会社がすべて負担することを明記
- リファランスを書かれた方の連絡先
- 御社のヘッドレターを使用する
リファランスレターの例文
（Company letterhead）
Date:（Date of issuing employment letter）
To Whom it may concern:
Dear Sir or May Concern;
This is certify that { Mr or Ms) {First name}{Last name}} is an employee at {Company name}
And is working as a {position} since {date}.
下記三つのどれかを選んでください。
- {His/Her}Gross salary is {??}GBP per annum. Option 1
- We also write to confirm that { Mr or Ms) {First name}{Last name}} is given a rental allowance by this company and we confirm that there will be no problem with rental payment. Option 2
- We also make sure that we pay rent instead of {Mr or Ms First name Last name}.Option 3
Finally, we also confirm that { Mr or Ms) {First name}{Last name}} is a completely honest and trustworthy person and we know of no reason why {he or she} should not make an excellent tenant.
If you have any questions regarding { Mr or Ms) {First name}{Last name}}’s employment, please contact our office at {office HR phone number}
Sincerely,
{Signature of the person issuing this letter}
(Manager HR)or (general affair department etc)
個人契約で、日本の大学からのサバティカル等の場合
リファランスとしてはビザの提出の際に必要だったものすべてを提出してください。
※英国の大学から収入がない場合、基本的には契約期間の家賃前払いになります。
日本の住所証明
最近、日本でのガス、水道、電気、または運転免許証など日本の本籍がわかるものの提出が求められるケースが増えました。
こちらはGoogle翻訳の技術が上がり、英語に翻訳できるようになったからだと思います。解像度の良いコピーか原本を用意しましょう。
法人契約の場合
基本的にはリファランスは必要ございませんが、創設が一年未満の会社で少なくとも決算（Financial report）が出ている必要があります。
御社の決算状況があまり良くないと法人での契約が出来ない場合があります。
また第三者の信用証明を調査する機関にリファランスの確認をお願いする場合もあります。
法人契約は、銀行、製薬会社、リテール、IT 系の企業が多いようです。
場合によっては、御社の信用証明を第三者機関がチェックする場合もあります。
すでに英国に住んでいらっしゃってお引っ越しの場合
個人契約の英国内でのお引っ越しの場合
通常英国のローカルの不動産屋は第三者のリファランス会社を使う場合がほとんどです。
しかしながら場合によっては、書類を提出する必要もあります。
- 大家からのリファランス（推薦状）
- 銀行のステートメント（三か月分）
- 雇用証明
法人契約での英国内でのお引っ越しの場合
リファランスは通常提出する必要ではございませんが、不動産屋によっては、第三者機関に、信用証明を確認することがございます。
また会社とお客さまが雇用関係にあることの証明書の提出が必要になることがあります。
リファランスの基準は、プロの第三者のリファランス会社も設定はしておりますが、基本的には大家が最終的に判断します。
そのため例えばワンルームの小さなお部屋にカップルで赤ちゃんがいらっしゃるかたがオファーされ、上記のリファランスがすべて満足がいくものであったとしても、大家が部屋が小さすぎるので貸したくないといわれるとしょうがなくなります。
そのため、このような大家の場合は、通常リファランスのチェックをせずに、オファーをお断りされる場合がほとんどになります。
お家賃の支払い信用が証明できない場合
残高証明にはたくさんお金があるけど、英国では仕事がない,日本法人で働いていて、現地の英国法人がないなどの場合、契約期間内のお家賃を契約前に前払いして、それを持ってして信用証明とする場合がございます。
特に、学生、または研究者でいらっしゃる方はよくございますので、注意しましょう。
主要なサードパーティのリファレンスチェック会社
イギリスの不動産屋がよく利用する主要なリファレンスチェック会社をいくつか紹介します。
1. HomeLet
HomeLetは、イギリスの賃貸市場で広く使われているリファレンスチェック会社です。迅速なサービスと詳細なレポートが特徴で、借り手の信用情報や収入状況を正確に確認します。
2. Rent4Sure
Rent4Sureもまた、信頼性の高いリファレンスチェック会社です。借り手の身元確認から信用情報のチェックまで、包括的なサービスを提供しています。
3. TenantReferencing Open rent
Open rent が提供しているリファランスチェック。Open rentは不動産屋を仲介せず、大家さんとテナントが直接やり取りするCtoCのサイトです。
4. Goodlord
Goodlordを使っている不動産屋が最近多いように思えます。リファランスが通った後、家財保険や、敷金ゼロのサービスを売ってくるケースがあります。
5 Rightmove
大手不動産掲示板rightmoveが提供しているリファランスサービス。
6 Let Alliance
こちらを使っている不動産屋もかなりあります。
Referencing Team の電話番号 01244 421 261
状況を電話で確認するには、不動産屋が持っているリファランス番号が必要です。
リファレンスチェックのプロセス
リファレンスチェックのプロセスは一般的に以下のような流れになります。
- 申込書の提出: 借り手は、不動産屋またはリファレンスチェック会社に必要な情報を記載した申込書を提出します。
- 情報の確認: リファレンスチェック会社は、提出された情報を基に借り手の身元や信用情報を確認します。
- 英国での雇用状況の確認: 借り手の雇用主に連絡し、雇用状況や収入の確認を行います。（日本で雇用されて、日本で給与をもらっている場合は、そもそもリファランスに通過しません。）
- 過去の賃貸履歴の確認: 借り手の過去の賃貸履歴を調査し、家賃の滞納やトラブルがなかったかを確認します。日本の大家さんに連絡が行きますので、英語での対応や、メールを伺っておいた方がいいです。メールはもちろん英文になります。お家賃の支払い状況、賃貸期間などを確認します。日本との時差のため、電話ではなく、メールや、賃貸契約書を提出して確認する場合もあります。
- レポートの提出: リファレンスチェックの結果がレポートとして不動産屋に提出されます。不動産屋（大家さん）はこの情報を基に、借り手との契約を進めるかどうかを判断します。
テナントが準備すべきこと
リファレンスチェックをスムーズに進めるために、借り手が事前に準備しておくべきことを以下にまとめました。
- 必要書類の準備: 身分証明書、給与明細、銀行の取引明細、過去の賃貸契約書など、必要な書類を準備しておきましょう。
- 雇用主への連絡: リファレンスチェック会社からの問い合わせがあることを英国の雇用主に事前に伝えておくとスムーズです。
- 信用情報の確認: 自分の信用情報に問題がないかを事前に確認し、必要に応じて修正しておくと良いでしょう。
日本では持ち家、実家に住んでる場合
おそらく連絡しないはずです。不動産登記の提出はないはずです。
リファランスが通るかどうかはほとんどあなたの英国での収入から計算できます。
計算式がリファランス会社によって違いますが、こちらも一例とお考えくださいませ。
テナント自身が家賃を払う場合
家賃の値ごろ感を計算する際、3倍という基準を設けています。毎月の世帯収入が家賃の3倍以上でなければレファランスに合格しないことを意味し、家賃が収入の40％を超えることはありません。
例えば家賃が月1000の場合だと、
お給与は月3000GBP、年間だと36,000GBP（税なし、Grossで）の稼ぎが必要ということになります。
イギリス在住の保証人が家賃を支払う場合
収入の40％以上の物件を借りようとする場合、いくつかの選択肢があります。最も一般的なのは保証人です。
例えば家賃が月1000の場合だと、
保証人になる方のお給与は月4000GBP、年間だと48,000GBP（税なし、Grossで）の稼ぎが必要ということになります。
イギリスでは働かないのでリファランスが通りそうにない場合
その場合で賃貸契約をする場合は、下記の二通りの方法で賃貸契約ができます。
- 賃貸契約期間のお家賃の全額前払い、または6ヶ月間の前払い
一年間家賃前払いか、半年かは大家さんや不動産屋のポリシーになります。（ボーマスなどのエリアでは家賃前払いでも賃貸できないケースがありました。）
- イギリス在住の方で保証人を見つける。（海外に住んでいると保証人になれません。）
一年間家賃前払いか、半年かは大家さんや不動産屋のポリシーになります。（ボーマスなどのエリアでは家賃前払いでも賃貸できないケースがありました。）
イギリス在住の保証人は賃貸ではなく、持ち家を持っていることが条件になる場合もあります。
まとめ
リファレンスチェックは、イギリスでの賃貸契約において重要なステップです。信頼性の高いリファレンスチェック会社を利用し、必要な準備を整えることで、スムーズな賃貸契約を実現しましょう。
不動産屋とのコミュニケーションを密にし、リファレンスチェックの結果を迅速に受け取ることが成功の鍵です。
上記の証明が難しい場合は、お家賃を契約期間内前払いする必要がありますが、マネーロンダリングの観点から現金での支払いはできません。
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