Why UK estate agents don’t like short-term tenancy?
山田さんイギリスへの半年の訪問ビザしかないのですが、賃貸契約を結ぶことは可能ですか。
そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。
筆者はイギリス、ロンドン在住1６年で、不動産業界に計1４年働いている現役のプロの不動産業界人です。
2024年6月にイギリスのホームオフィスから発行された、”Landlord’s guide to right to rent checks“がかなり詳しくなったので、この機会にこの記事を書いてみました。
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イギリスの不動産屋の利益源
イギリスの不動産屋は大家さんから、テナント様が住む期間とお家賃の割合で仲介料金をもらっています。テナントからは一才お金をもらえません。両方から取れるのが日本ですが、英国では一方からしか利益を得られません。
仮に、２０２４年の４月1日からの一年契約と2024年4月1日からの三ヶ月契約の場合の、不動産屋の利益を考えてみたいと思います。
特に4月始まりと9月始まりは、イギリスの賃貸マーケットにとって最盛期です。そのためこの時期に短期で貸すより、長期で貸したいと思うのが不動産屋の考えです。
一年契約で月２０００ポンドが家賃の場合
通常長期契約（六ヶ月以上）不動産屋は家賃の全体の8%から１５％を全体の家賃からいただきます。
仮に１０％として計算します。
２０００X１２＝24000
24000が年間お家賃のグロスで、テナント様からのお支払い総額です。
この金額の１０％なので2400+VAT(20%)=2800が不動産屋の一年契約の仲介料になります。
三ヶ月契約で月2000ポンドが家賃の場合
短期契約（六ヶ月以上）不動産屋は家賃の全体の20%から３０％を全体の家賃からいただきます。
2000X3=6000
6000が三ヶ月分のお家賃のグロスで、テナント様からのお支払い総額です。
仮に不動産屋の大家さんからの手数料が20%とします。
この金額の20％なので1200+VAT(20%)=1440が不動産屋の一年契約の仲介料になります。
大家さんの利益は、4560ポンドにしかなりません。まあ空にしておくよりマシですが。
通常このような短期貸しができる物件は年間の家賃が月2000で出せるような物件の場合、月4000ぐらいでマーケットに出るため、エアビーエヌビーより若干安いか、ほぼ同等の価格になります。
短期貸しを求めてやってくる客は単に不動産屋にとっては面倒
短期貸しはとある大家さんにとっては魅力的で、需要のあるビジネスですが、不動産屋にとっては手間も同じなのに、利益が半分近くになり、面倒なお客様になってしまうのです。
半年Visaがなくてもイギリスで賃貸契約は法的には可能。ただ不動産屋が面倒があるだけ
イギリスで賃貸契約を結ぶ際に、訪問ビザ（観光ビザ）しか持っていない場合でも契約を結ぶことは可能ですが、かなりの注意点があります。
契約期間
- 訪問ビザは通常6か月までの滞在を許可しますが、このビザでは長期滞在の意図がないため、一般的には短期間の賃貸契約（数週間から半年）しか結べないことが多いです。
- 法的には一年までは契約できますが、(Landlord’s guide to right to rent checks“ P48 参照)テナントが不法滞在する可能性と、再度のVisaチェック(right to rent check)という煩わしくなります。
- テナントが不法滞在した場合、多額の罰金が大家側、不動産屋側にかかるため、リスクをとってまで長い契約を好みません。
- 標準的な賃貸契約は6か月から1年の期間が一般的ですが、訪問ビザの制約から、テナントが不法滞在する可能性もあり、オーナーが長期契約を許可しない可能性があります。見つかった場合、テナントではなく大家と不動産屋が罰金を被ります。
身分証明と信用チェック
- 多くの賃貸オーナーやエージェントは、賃貸契約を結ぶ前に身分証明書と信用チェックを要求します。訪問ビザのみでは信用力の証明が難しいため、追加の保証が必要になる場合があります。
- 保証人（イギリス国内に居住し、経済的に安定している人物）が必要になることが多いです。契約期間の全額前払いの家賃を要求されることもあります。
法律と規制
イギリスの賃貸市場は規制が厳しいため、短期滞在者向けの賃貸（サービスアパートメントや短期賃貸）が多く提供されています。これらのオプションを検討することがテナントとしては賢明です。
半年のVisaしかない場合のRight to rent checkの仕方。
もし上記の条件を全てクリアーにできた場合、Right to rent check（あなたが法的にイギリスで賃貸できる権利があるかのチェック）を把握している不動産屋はほとんどいないと思いますので、詳しく記述します。
現地の不動産屋にはLandlord’s guide to right to rent checksのリンクをお送りください。（特にP47を読んでくださいとお願いしてください。)
短期留学や商用を含むビジターとして英国に入国する場合、最長6ヶ月間の自動的な入国許可が与えられ、英国での合法的な地位を証明する書類はありません。
このような 国民は、パスポートと英国への入国を証明する書類を組み合わせて、賃貸の権利を証明することが認められています。
例外的に英国入国日を証明するスタンプがパスポ ートに押される場合もあります。このような場合、家主はパスポートとその裏書を確認することで、賃借権（right to rent check）を確認することができます。
英国への渡航を証明するものとして認められるものには、以下のいずれか、またはそ
の組み合わせが含まれます:
- 英国への航空券、鉄道、船旅の搭乗券または電子搭乗券の原本またはコピーで、過去6ヶ月以内に英国に到着した日付を証明するもの。
- 過去6ヶ月以内に英国に到着したことが確認できる航空券、鉄道券、乗船券、Eチケットの原本またはコピー。
- 過去6ヶ月以内に英国に到着した航空券、鉄道、船便の予約確認書(原本またはコピー)。
- 過去6ヶ月以内に英国に入国したことを証明するその他の証拠書類
場合によっては、国境で係官に会い、英国入国日を証明するスタンプをパスポートに
押してもらうこともできます。このような場合、家主はパスポートとその裏書を確認
することで、Right to rent checkをすることができます。
入国管理規則では、ノンビザ国籍者は、国境に到着した日から最長6ヶ月間、英国への訪問者として入国許可を得ることができます。しかし、賃貸権スキームには別の法的枠組みが適用され、チェックの頻度を最小限に抑えるよう意図的に設計されている。
賃貸する権利のチェックを正しく行った場合、12ヶ月間の法定免責を得ることができ、その人がまだその宿泊施設に住んでいる場合は、12ヶ月の資格期間が終了する 前にフォローアップのチェックを予定しなければなりません。（これが不動産屋、大家さんには余計なリスクしかない）
まとめ
- 半年しかすまないテナントにあまり興味のない大家が多い
- 半年以下の短期契約の場合、不動産屋が大家から取り立てる仲介料が少ないので、あまり興味を示さない不動産屋が多い。
- 一年契約もできないことはないが、半年しかVisaのないテナントを住まわせるよ大家さん（不動産屋）に余計なリスクが生じる
- イギリスでは恒常的に賃貸物件が不足しているので、不動産屋があえて半年でテナントに貸す理由が少ない。
- 半年間だけでイギリスで物件探しに苦労するとは思いますが、時間と辛抱、そしてお金を蓄えて準備してください。
- JTECPCでは半年ビザしかなくても弊社では契約をした実績があります。ぜひ弊社にご相談ください。
- BRPカードが今年で廃止され、eVisaになります。今後かなり早い段階で、法律が改正されると思います。
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