現場の物件をライブで撮影するためのコツ１１
Shin
JTECPC.CO.UK
【不動産屋は決して言わない】イギリスの賃貸契約における早期解約の実態について、早期解約と中途解約は違う！！】
Shin
イギリス、ロンドンで賃貸しているんだけど、急遽帰国が決まって、物件の契約を切りたいんだけどどうしよう？
目次
Early Termination of Rental Agreements in the UK.
そんな疑問をお持ちのイギリス、ロンドン在住の方は是非最後まで読んでいただければ、参考になると思います。
筆者はイギリス、ロンドン在住14年で、不動産業界に計12年働いている現役のプロの不動産業界人です。
賃貸契約が終了するのは下記の四つの状況です。
①契約満了
②契約の中途解約条項を使っての終了(break clause)
③大家の契約違反によっての終了（ほとんどないです）
④テナントによる契約の違反によっての終了（早期解約を含む）early termination
今回は、④のテナントによる契約の違反の中の早期解約* ealry termination（契約内容より早く、契約を終える）について詳述します。
契約書に通常は詳しくは書いてありませんし、不動産屋もあまりお伝えしたくない事柄です。
といのも不動産屋、大家さんにとってお金も時間も無駄になる、大変面倒な事態だからです。テナント様である、あなたにとっても大変面倒な事態だとは思いますが。
中途解約と早期解約は違う
わかりやすく説明するのに、例を挙げてみます。
④早期解約のキャンプの例
あなたは父親で、来週日曜日、お子さんとキャンプの予定があります。
早期解約はこのような状況です。
土曜日にお父さんは、急に日曜日にゴルフに誘われてしまい、大事な顧客なのでどうしてもゴルフに行かざるを得なくなりました。
そして子供にキャンプはキャンセルだと伝えることです。もちろん子供は大変怒りますよね？
これが早期解約 early terminationの状態です。
②中途解約（break clauseを使った場合）のキャンプの例
中途解約はこのような状況です。
あなたは父親で、来週日曜日、お子さんとキャンプの予定があります。子供には、仕事が入らなければ、キャンプに行こうと伝えています。
残念ながら日曜日に、急に接待ゴルフが入ってしまい、子供にキャンプは再来週の日曜日にしようという。子供はもちろん怒っていますが、前の例よりは大夫マシですよね？こちらが中途解約を使った例になります。
早期解約のキャンプの例の場合、お父さんは、自分の子供に約束は守らないといけません。お子さんに、すぐにお客に連絡して、ゴルフはやっぱりいけなくなったと言ってくださいと言われたらどうしますか？
契約の②中途解約条項を使っての終了
中途解約条項は、いつでも使えません。通常最初の半年は、この通知ができません。この半年の概念は、契約書によりまちまちです。
・半年後から契約が中途解約できる（最短で、半年契約が可能）
・半年後から中途解約の通知ができる。（半年後から、通知が必要な一ヶ月、または二ヶ月後から中途解約が可能。つまり最短で、六ヶ月、または七ヶ月契約になる）
④の早期解約によっての契約の終了
早期解約によっての契約がどのように終了するか、最近珍しくこの早期契約について詳しく書いてある学生さんが多い、エリアの契約書に出会いましたので、ご紹介いたします。コピーライトの関係で、全部日本語訳のみの掲載になります。
下記は、かなり具体的に契約書の例には金額が書いておりますが、簡単にいうとこうなると思います。
- 契約期間中は早期解約しても基本的に契約期間中は家賃等の支払義務がある。
- もし新しいテナントが見つかれば、契約はそこまでの支払いで済む。
- ただ大家が不動産屋にあなたを見つけるために支払っている仲介料の一部を罰金をして支払うことになる。（新しいテナントが早く決まれば、決まるほど罰金額が多くなります。）
例えばですが、月1600ポンドの物件で一年契約の場合、大家が不動産屋に支払っている仲介料一ヶ月の家賃だったとします。あなたが③ヶ月目で、急遽帰国して、六ヶ月目に新しいテナントが入った場合、あなたの家賃義務は半年間続きます。これにはカウンシルタクス、水道、電気ガス代も含まれます。退去しているので、電気ガスはほぼないですが、水道とカウンシルタクスはかかってきます。さらに大家が不動産屋に支払っている仲介料の半分800ポンドが違約金（罰金）としてかかってきます。
早期解約
本契約に含まれる合意解約条項による場合を除き、テナントが契約期間中に物件を明け渡した場合、テナントは契約期間満了まで賃料および本契約に基づくその他の支払金を支払う義務を負い、または物件の再貸出を家主の書面による同意（拒否可能）のもとに行うか、どちらか早い方の義務を負います。これに関する条件は、本契約の別表6に記載されています。本契約に署名することにより、借主は、中途解約は、家主の事前承認と別表6の条件が満たされることを条件とすることを認めるものとします。
中略
別表６
本契約に含まれる合意解約条項による場合を除き、テナントが契約期間中に物件を明け渡した場合、テナントは契約期間満了まで賃料および本契約に基づくその他の支払金を支払う義務を負い、または物件の再貸出を家主の書面による同意（拒否可能）のもとに行うか、どちらか早い方の義務を負います。これに関する条件は、本契約の別表6に記載されています。本契約に署名することにより、借主は、中途解約は、家主の事前承認と別表6の条件が満たされることを条件とすることを認めるものとします。
テナントの早期解約
テナントへの注意事項
テナントの早期解約をご希望の方は、以下の注意事項をお読みいただき、あなたの責任をご確認ください。
- 契約は、契約が正式に終了するまで、契約書に定められたテナントの義務すべてについてテナントに責任を負わせるものです。
- 賃貸契約書に中途解約が含まれていない限り、賃貸契約書に記載されている終了日よりも早く賃貸契約が終了することに、大家さんは合意しません。
- テナントは、家主の書面による同意を得て、不動産家に新しいテナントとなる人物を探すよう依頼することができるものとします。
- 家主とプロパティ・マネージャーの要求を満たす代替者が見つかり、新しい賃貸契約を締結した場合にのみ、既存の賃貸契約の終了が行われます。解約が成立した時点で、借主の借家契約上の義務は終了します。
- テナントからの依頼に応じ、不動産屋から新しいテナントの代替者を探すためには、テナントからの書面による確認が必要です。
- この要請は、テナントがテナントの早期解約に伴う費用と補償に責任を負うことを確認するものです。これらの費用および補償は、借家契約を早期解約しなければ発生しなかったであろう費用を貸主に弁償するもので、以下の内容で構成されています。
1ヶ月分の家賃の50%に付加価値税を加えた金額。この金額は、新しい借地権の設定にかかる設定料（詳細は、不動産屋のサービス・パンフレット、料金表、取引条件に記載）の関連費用を家主に補填するものです。
-30ポンド（付加価値税込み）。この金額は、新しい賃貸契約の成立に伴い、保証金を正しく保管・管理するための関連費用（詳細は、不動産屋のサービスパンフレット、料金表、取引条件に記載されています）を家主に補償するためのものです。
– 50ポンド（付加価値税込み）。この金額は、借家契約の早期終了に関連するエージェントの妥当な費用である。
某、学生が多いところの不動産屋の契約書の翻訳
- テナントが契約解除の意思を書面で確認した場合、家主への損害賠償として、上記金額の合計をエージェントに全額支払うものとします。この支払いは返金されません。
- 契約を早期に終了させるための関連費用と補償金を受領したら、不動産屋は物件のマーケティングを開始することができます。
- テナントの代替希望者との交渉は、すべて不動産屋、大家またはプロパティ・マネジャーが行うものとします。
- 新しい賃貸契約は、他の賃貸契約申し込みと同様に、通常の完全な身元調査をします。
- 賃貸契約の終了と物件の退去の手配は、「インベントリー・チェックアウト・ガイド」に記載されているとおりです。
- テナントは、代替借家契約開始日の5営業日前までに物件を明け渡す必要があります
- テナントは、新しい賃貸契約開始日までのすべての費用と賃料を負担する。
- 本項は、テナントノートおよびテナント契約書と合わせてお読みください。
だったら、②の中途解約がある契約が全然いいじゃないですか？
実はそうともいいかねます。実はこの中途解約条項がある契約は通常契約書の公平性を保つために大家さんにも中途解約ができる権利がついているものが多いためです。
キャンプの例で言えば、父親であるあなたは、キャンプの料金もレンタカーも手配している状態なのに、子供から佐藤くんの誕生日だからキャンプにやっぱ行かないと言われるようなものです。
そのため一年住むつもりなら、一年の固定契約がいい場合もございます。どちらがいいかしっかり考えましょう。急に大家さんが半年後に、物件に帰って来たくなったから、退去してくださいと言われることもあり得ます。
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ABOUT ME
2007年にロンドンに移住して、日系の不動産会社に就職し、賃貸コンサルタントを長年続ける。2019年に独立し、現在はロンドンだけでなく、ケンブリッジ、オックスフォード、ブライトン、カーディフ、マンチェスター、リーズ、ダービー、エジンバラ、リバープール、ブリストルなどの賃貸物件をLineで探すサービスを提供している。アーセナルとサウナをこよなく好む。
